Par Me Laurent Gimalac, Avocat spécialiste et docteur en droit privé.
La qualification d'une canalisation — partie commune ou partie privative — commande l'imputation de l'entretien, des réparations et de la responsabilité en cas de dommage. C'est donc la première question à trancher.
Qualifier la canalisation : le critère de la destination
Il faut d'abord se reporter au règlement de copropriété, qui répartit les parties communes et privatives. À défaut d'indication claire, la loi pose une présomption.
Aux termes de l'article 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, sont communes les parties affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputés communs « le gros œuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ».
Il en résulte les principes suivants :
- une canalisation qui dessert plusieurs lots ou qui est afférente à un élément d'équipement commun est, en principe, commune — y compris lorsqu'elle traverse un lot privatif ;
- à l'inverse, une canalisation située à l'intérieur d'un lot et affectée à l'usage exclusif d'un seul copropriétaire est, en principe, privative. Tel est le cas des canalisations simplement posées sur le gros œuvre et recouvertes d'un revêtement superficiel.
La difficulté se concentre sur les canalisations encastrées dans le gros œuvre. Le critère décisif reste celui de la destination : peu importe que la canalisation soit encastrée dans la dalle si elle ne bénéficie qu'à un seul copropriétaire. Compte tenu toutefois de la présomption de l'article 3, la qualification se règle au cas par cas, à la lumière du règlement de copropriété.
Conséquences et responsabilités
Canalisation commune. Sa réfection incombe au syndicat des copropriétaires, sur lequel pèse une responsabilité de plein droit : aux termes de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, « le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ». La responsabilité du syndic peut, en outre, être recherchée pour faute de gestion. Le syndicat peut également engager la responsabilité du gardien de la chose sur le fondement de l'article 1242, alinéa 1er, du Code civil.
Canalisation privative. Son entretien et sa réparation incombent au copropriétaire concerné, à ses frais exclusifs. Si les travaux nécessitent de passer par les parties communes, une autorisation de l'assemblée générale est requise ; en cas de refus, le copropriétaire peut saisir le tribunal judiciaire pour obtenir une autorisation judiciaire d'exécution des travaux.
Un point d'attention : le rôle du syndicat lorsque les parties communes sont en cause. La qualification commune/privative se règle d'abord par le règlement de copropriété. Lorsque les canalisations sont qualifiées de parties communes (notamment comme réseaux d'utilité commune), c'est le syndicat qui en répond : la Cour de cassation a ainsi rejeté le pourvoi d'un syndicat tenu pour responsable de désordres trouvant leur origine dans de telles canalisations communes (Cass. 3e civ., 23 janvier 2020, n° 18-19.359). De même, un vide sanitaire qui abrite des canalisations communes demeure une partie commune relevant du syndicat, qu'un copropriétaire titulaire d'un simple droit de jouissance ne peut s'approprier (Cass. 3e civ., 4 avril 2002, n° 98-21.719).
En pratique : travaux et accès aux lots
Lorsque le remplacement de canalisations communes (par exemple la pose de colonnes aux normes), régulièrement voté en assemblée générale et devenu définitif, suppose de pénétrer dans un lot privatif, il est souvent judicieux de solliciter une autorisation judiciaire d'accès aux locaux, afin de sécuriser l'intervention en cas de résistance du copropriétaire concerné.