Par Me Laurent Gimalac, Avocat spécialiste et docteur en droit privé.
Le décès d’un copropriétaire peut placer le syndicat des copropriétaires dans une situation particulièrement délicate.
Les charges continuent de courir, les appels de fonds restent exigibles, les comptes de la copropriété se dégradent, mais le syndic ne sait pas toujours contre qui agir. Il se tourne alors naturellement vers le notaire chargé du règlement de la succession afin d’obtenir l’identité et l’adresse des héritiers, voire la communication d’un acte de notoriété.
La démarche paraît, au premier abord, de bon sens : le syndicat est créancier de la succession ; il doit pouvoir identifier ses débiteurs afin de préserver les intérêts de la copropriété.
Pourtant, la réponse juridique est plus rigoureuse qu’il n’y paraît. Le notaire est tenu au secret professionnel. Et ce secret ne peut pas être levé au seul motif que le syndicat poursuit un intérêt légitime au recouvrement des charges.
La Cour de cassation l’a rappelé avec netteté dans un arrêt important du 20 avril 2022 : le juge ne peut pas contraindre le notaire à communiquer l’identité des héritiers lorsque l’acte de notoriété n’a pas encore été établi. Cette solution, parfois frustrante pour les syndicats de copropriétaires, impose de distinguer soigneusement les voies procédurales disponibles.
I. La difficulté pratique : un syndicat créancier, mais sans débiteur clairement identifié
Lorsqu’un copropriétaire décède, ses dettes ne disparaissent pas.
Les charges de copropriété dues avant le décès constituent des dettes successorales. Quant aux charges postérieures au décès, elles continuent, en principe, à grever les lots dépendant de la succession, sous réserve de l’identification des personnes tenues de les régler selon l’état d’avancement de la succession.
Le syndicat des copropriétaires dispose donc d’un intérêt évident à agir. Il doit préserver la trésorerie de la copropriété, éviter que la dette ne s’accumule, faire inscrire le cas échéant les garanties utiles, et engager les procédures nécessaires.
L’article 19 de la loi du 10 juillet 1965 confère d’ailleurs au syndicat une sûreté pour garantir ses créances de charges, le syndic ayant qualité, sans autorisation préalable de l’assemblée générale, pour faire inscrire l’hypothèque légale au profit du syndicat.
Mais encore faut-il savoir contre qui agir.
C’est ici que naît la difficulté : le syndic connaît le copropriétaire décédé, mais ne connaît pas nécessairement les héritiers, leur adresse, leur position successorale, ni même l’existence d’un acte de notoriété.
La tentation est donc forte de demander au notaire chargé de la succession de communiquer l’identité des héritiers.
II. Le secret professionnel du notaire : une limite très sérieuse à la demande du syndicat
Le notaire n’est pas un simple détenteur d’informations administratives.
Il est officier public et ministériel, tenu au secret professionnel. L’article 23 de la loi du 25 ventôse an XI encadre strictement la délivrance d’expéditions et la communication des actes notariés à des tiers. Ce texte prévoit que les notaires ne peuvent, sans ordonnance du président du tribunal judiciaire, délivrer expédition ni donner connaissance des actes à d’autres que les personnes intéressées en nom direct, héritiers ou ayants droit.
Il existe donc bien une intervention possible du juge.
Mais cette intervention ne signifie pas que le juge pourrait, de manière générale, délier le notaire de son secret professionnel pour l’obliger à communiquer toute information utile à un créancier.
C’est précisément ce que la Cour de cassation a refusé dans son arrêt du 20 avril 2022.
III. L’arrêt du 20 avril 2022 : le juge ne peut pas contraindre le notaire à communiquer une information qui ne figure dans aucun acte établi
Dans l’affaire soumise à la Cour de cassation, un copropriétaire était décédé en laissant des charges de copropriété impayées. Le syndicat des copropriétaires avait sollicité du notaire chargé de la succession l’identité des héritiers et un acte de notoriété afin de poursuivre le recouvrement des charges.
Le notaire avait opposé le secret professionnel.
La cour d’appel de Montpellier avait donné raison au syndicat. Elle avait considéré que le secret professionnel du notaire pouvait être levé par autorisation judiciaire au regard des intérêts légitimes en cause, en relevant notamment que les charges de copropriété s’aggravaient depuis plusieurs années au détriment de la trésorerie de la copropriété.
Le raisonnement était séduisant : il faisait prévaloir l’efficacité du recouvrement et l’équilibre financier de la copropriété sur la confidentialité successorale.
Mais la Cour de cassation a censuré cette approche.
Elle juge que le secret professionnel s’impose au notaire et que celui-ci ne peut en être délié par l’autorité judiciaire que pour la délivrance des expéditions et la connaissance des actes qu’il a établis. Or, en l’espèce, le notaire n’avait pas encore dressé l’acte de notoriété, en raison notamment de l’absence de prise de position de certains héritiers et d’une contestation sur la qualité d’un héritier. La Cour en déduit que le notaire ne pouvait être contraint ni de communiquer un acte inexistant, ni de révéler des informations détenues par lui et soumises au secret professionnel.
La formule est importante :
le juge ne peut pas transformer le notaire en source générale d’informations successorales au bénéfice d’un créancier, même légitime.
La décision est d’autant plus significative qu’elle a été rendue avec cassation sans renvoi, la Cour de cassation rejetant elle-même les demandes de communication de l’identité des héritiers et de délivrance de l’acte de notoriété.
IV. Une solution confirmée dans son esprit par la jurisprudence récente
Depuis 2022, je n’ai pas identifié de décision de la Cour de cassation revenant directement sur cette solution dans le cas précis d’un syndicat des copropriétaires demandant au notaire l’identité des héritiers.
En revanche, une décision récente confirme l’approche stricte de la Cour de cassation en matière de secret professionnel notarial.
Par un arrêt du 12 septembre 2024, la deuxième chambre civile a jugé que, lorsqu’il est saisi d’une requête tendant à la délivrance à un tiers d’actes ou de copies détenus par un notaire, le président du tribunal judiciaire ne peut statuer qu’après que le demandeur et le notaire dépositaire ont été entendus ou appelés. Cette décision, rendue au visa de l’article 23 de la loi du 25 ventôse an XI et de l’article 1436 du code de procédure civile, est publiée au bulletin.
La décision ne concerne pas directement un syndicat de copropriétaires, mais elle est instructive.
Elle confirme que la communication d’actes ou d’informations détenus par un notaire ne relève pas d’un simple débat d’opportunité. Elle suppose le respect d’un régime procédural strict, précisément parce qu’elle touche au secret professionnel du notaire.
L’arrêt de 2024 ne contredit donc pas l’arrêt de 2022. Il l’inscrit plutôt dans une même logique : la protection du secret notarial ne cède que dans les limites prévues par les textes, selon une procédure contradictoire, et uniquement pour les actes pouvant légalement être communiqués.
V. Ce que le syndicat peut demander — et ce qu’il ne peut pas demander
La distinction pratique est la suivante.
Lorsque l’acte de notoriété a été établi, le syndicat peut envisager de saisir le président du tribunal judiciaire sur le fondement de l’article 23 de la loi du 25 ventôse an XI afin d’obtenir l’autorisation d’avoir connaissance de l’acte ou d’en obtenir communication, sous réserve de démontrer son intérêt et de respecter la procédure applicable.
En revanche, lorsque l’acte de notoriété n’a pas été établi, le syndicat ne peut pas demander au juge d’ordonner au notaire de révéler l’identité des héritiers à partir d’informations détenues dans le cadre de sa mission. C’est précisément ce qu’interdit l’arrêt du 20 avril 2022.
Autrement dit, le juge peut autoriser la communication d’un acte existant dans les conditions prévues par la loi ; il ne peut pas ordonner au notaire de fabriquer, reconstituer ou révéler une information successorale qui n’est pas contenue dans un acte établi.
La nuance est décisive.
VI. Les voies plus efficaces pour le syndicat des copropriétaires
L’erreur stratégique consisterait à croire que l’arrêt du 20 avril 2022 prive le syndicat de tout recours.
Il ne ferme qu’une voie : celle consistant à forcer le notaire, en l’absence d’acte établi, à communiquer l’identité des héritiers.
D’autres outils demeurent disponibles, parfois plus efficaces.
1. La sommation d’opter : une arme très utile lorsque les héritiers sont connus
Lorsque les héritiers sont identifiés, le syndicat peut utiliser la procédure de sommation d’opter.
L’article 771 du code civil prévoit qu’à l’expiration d’un délai de quatre mois à compter de l’ouverture de la succession, l’héritier peut être sommé, par acte extrajudiciaire, de prendre parti, notamment à l’initiative d’un créancier de la succession.
L’article 772 du code civil précise que l’héritier dispose alors d’un délai de deux mois pour prendre parti ou solliciter un délai supplémentaire auprès du juge. À défaut, il est réputé acceptant pur et simple.
La portée de ce mécanisme a été puissamment confirmée par la Cour de cassation dans un arrêt du 5 février 2025, n° 22-22.618.
Dans cette affaire, un syndicat de copropriétaires, créancier de charges de copropriété dues par le défunt, avait sommé les héritiers d’opter. Les héritiers n’ayant pas répondu dans le délai de deux mois, le syndicat les avait assignés en paiement. La Cour de cassation approuve la cour d’appel d’avoir retenu que les héritiers, faute d’avoir pris parti dans le délai, avaient perdu le droit de renoncer à la succession et que leurs renonciations ultérieures étaient inopérantes.
Cet arrêt est particulièrement important pour les copropriétés.
Il signifie que, lorsque les héritiers sont connus, le syndicat ne doit pas rester dans une attente indéfinie. Il peut les contraindre à se positionner, puis, en cas de silence, agir contre eux en paiement des charges.
La solution est sévère pour les héritiers, mais elle protège légitimement les créanciers successoraux et, parmi eux, les syndicats de copropriétaires confrontés à l’accumulation des impayés.
2. La désignation d’un mandataire successoral : une solution adaptée en cas d’inertie ou de blocage
Lorsque les héritiers sont en conflit, restent inactifs, ne gèrent pas le bien, ou laissent s’accumuler les charges, la désignation d’un mandataire successoral peut constituer une solution plus adaptée que la demande de communication forcée adressée au notaire.
L’article 813-1 du code civil permet au juge de désigner toute personne qualifiée, physique ou morale, en qualité de mandataire successoral, afin d’administrer provisoirement la succession en raison de l’inertie, de la carence ou de la faute d’un ou plusieurs héritiers, de leur mésentente, d’une opposition d’intérêts entre eux, ou de la complexité de la situation successorale. La demande peut être formée par un héritier, un créancier, toute personne intéressée ou le ministère public.
Cette voie est particulièrement intéressante pour un syndicat des copropriétaires.
La Cour de cassation a déjà admis que la demande de désignation d’un mandataire successoral puisse être formée dans un contexte d’impayés de charges de copropriété. L’ANIL résume ainsi l’arrêt du 17 octobre 2019 : un syndic peut demander la désignation d’un mandataire successoral en cas de mésentente entre héritiers afin d’obtenir le recouvrement de charges impayées depuis le décès du copropriétaire.
Le mandataire successoral n’a pas pour fonction de révéler un secret notarial ; il a pour fonction d’administrer provisoirement la succession.
C’est donc une voie plus cohérente lorsque le problème n’est pas seulement l’identification des héritiers, mais l’absence de gestion effective du lot dépendant de la succession.
3. La succession vacante : une autre voie lorsque personne ne réclame la succession
Lorsque personne ne se présente pour réclamer la succession, lorsqu’il n’y a pas d’héritier connu, lorsque tous les héritiers connus ont renoncé, ou lorsque les héritiers n’ont pas opté après l’expiration d’un délai de six mois depuis l’ouverture de la succession, la succession peut être vacante.
Dans ce cas, l’article 809-1 du code civil prévoit que le juge, saisi sur requête notamment par tout créancier ou toute autre personne intéressée, confie la curatelle de la succession vacante à l’autorité administrative chargée du domaine.
Cette voie peut être utile lorsque le syndicat se heurte à une absence totale d’interlocuteur successoral.
Elle ne doit toutefois pas être confondue avec le mandataire successoral. La curatelle de succession vacante suppose une situation successorale particulière : absence d’héritier connu, renonciation générale, ou inertie durable dans les conditions prévues par l’article 809 du code civil.
VII. Proposition de méthode pratique pour le syndic
En pratique, le syndicat des copropriétaires devrait procéder par étapes.
D’abord, il convient de réunir les informations disponibles : acte de décès, titre de propriété, relevé hypothécaire, adresse du lot, coordonnées éventuellement connues de la famille, courriers revenus avec mentions postales, échanges avec le notaire, état des charges impayées, procès-verbaux d’assemblée générale, appels de fonds et mises en demeure.
Ensuite, il faut identifier la situation successorale.
Si les héritiers sont connus, la voie de la sommation d’opter doit être sérieusement envisagée. L’arrêt du 5 février 2025 donne à cette procédure une force particulière, dès lors que le silence des héritiers, passé le délai légal, les expose à être réputés acceptants purs et simples.
Si les héritiers sont connus mais restent inactifs, en conflit, ou laissent la dette s’aggraver, la désignation d’un mandataire successoral peut être sollicitée sur le fondement de l’article 813-1 du code civil.
Si aucun héritier ne se manifeste ou si tous ont renoncé, la voie de la succession vacante doit être examinée, avec saisine du juge sur le fondement des articles 809 et 809-1 du code civil.
Enfin, si un acte de notoriété existe, une demande ciblée de communication peut être envisagée, mais elle devra respecter le cadre de l’article 23 de la loi du 25 ventôse an XI et, depuis l’arrêt du 12 septembre 2024, le principe du contradictoire à l’égard du notaire dépositaire.
Conclusion
L’arrêt du 20 avril 2022 ne doit pas être lu comme une décision favorable aux héritiers défaillants contre les syndicats de copropriétaires.
Il doit être compris plus précisément comme une décision de protection du secret professionnel du notaire.
Le syndicat des copropriétaires, même créancier légitime, ne peut pas exiger du notaire qu’il lui communique l’identité des héritiers lorsque l’acte de notoriété n’a pas été établi. Le juge ne peut pas ordonner la communication d’un acte inexistant, ni contraindre le notaire à révéler des informations couvertes par son secret professionnel.
Mais cela ne signifie pas que le syndicat soit privé d’action.
Lorsque les héritiers sont connus, la sommation d’opter constitue une voie particulièrement efficace, désormais confortée par l’arrêt de la Cour de cassation du 5 février 2025. Lorsque la succession est bloquée, la désignation d’un mandataire successoral peut permettre de sortir de l’inertie. Lorsque la succession est vacante, la curatelle successorale peut être sollicitée.
La bonne stratégie ne consiste donc pas nécessairement à « forcer » le secret du notaire. Elle consiste plutôt à choisir la procédure adaptée à l’état réel de la succession : communication d’un acte existant, sommation d’opter, mandataire successoral, ou curatelle de succession vacante.
Pour les syndicats de copropriétaires, l’enjeu est considérable : ne pas laisser une dette successorale devenir, par inertie, une charge supportée durablement par les autres copropriétaires.