Par Laurent Gimalac, Ancien Professeur à l’ISEM (ESMOD Paris) et à SUP DE LUXE (Groupe EDC, Paris) et Avocat
Article à jour au 8 juin 2026.
Le bail commercial est étroitement encadré afin de protéger le locataire et de lui garantir la jouissance paisible de son droit au bail, sans craindre une hausse excessive du loyer. Cette protection peut toutefois se retourner contre le bailleur, qui perd une part de sa liberté de fixer le loyer à son juste prix.
Il existe néanmoins plusieurs voies permettant de s'écarter de la simple indexation contractuelle qui ne reflète pas toujours la valeur locative réelle. Toutes restent placées sous le contrôle du juge, et la matière a été profondément remaniée par la loi « Pinel » du 18 juin 2014, puis par la loi de simplification de la vie économique du 26 mai 2026.
I – Les clauses de variation conventionnelles : une validité sous contrôle
Le local commercial est le plus souvent assorti d'une clause d'échelle mobile (clause d'indexation) faisant varier automatiquement le loyer en fonction d'un indice.
L'article L. 112-1 du code monétaire et financier répute non écrite la clause d'un contrat à exécution successive — dont les baux — qui prévoit la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre deux révisions. La difficulté s'est cristallisée autour des clauses se référant à un indice de base fixe : à partir de la deuxième année, la période de variation de l'indice (2 ans) peut excéder la durée écoulée depuis la dernière révision (1 an), ce qui a conduit certains preneurs à en demander l'annulation.
La Cour de cassation a tranché la question pour le bail commercial : une clause d'indexation se référant à un indice de base fixe est valable dès lors que son application n'a pas conduit, lors des indexations successives, à une distorsion entre l'intervalle de variation indiciaire et la durée s'écoulant entre deux révisions (Cass. 3e civ., 11 déc. 2013, n° 12-22.616 ; Légifrance). Autrement dit, ce n'est pas la référence à un indice de base fixe qui est en soi prohibée, mais la distorsion qu'elle peut engendrer.
Deux précisions essentielles ont été apportées par la suite (Cass. 3e civ., 6 févr. 2020, n° 18-24.599, publié ; Légifrance) :
- l'interdiction de créer une distorsion s'applique dès la première indexation ;
- seule la stipulation qui crée la distorsion prohibée est réputée non écrite, à l'exclusion de l'entière clause d'indexation. La clause survit donc pour ses années non viciées.
En pratique, le rédacteur veillera à faire coïncider la période de variation de l'indice avec la périodicité de la révision. La sanction, désormais limitée à la seule stipulation litigieuse, atténue le risque d'annihilation complète du mécanisme d'indexation, mais elle reste invocable par le preneur sans condition de délai et peut donner lieu à restitution des sommes indûment perçues.
II – Une nouvelle voie conventionnelle : la clause d'indexation « tunnel »
Depuis le 28 mai 2026, la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 autorise expressément, par dérogation à l'article L. 112-1 du code monétaire et financier, la clause ayant pour objet ou pour effet d'encadrer, dans les mêmes proportions à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l'indice des loyers commerciaux (ILC) prise en compte pour la révision du loyer en application des articles L. 145-38 et L. 145-39 (article L. 145-38-1 du code de commerce ; Légifrance).
Cette clause « tunnel » offre un outil de lissage conventionnel des effets de l'indexation. Deux conditions de validité ressortent du texte : la limitation doit être symétrique (un plafond à la hausse implique un plancher équivalent à la baisse) et elle vise la variation annuelle de l'ILC. C'est, à ce jour, le moyen le plus direct de « sortir » d'une indexation brute potentiellement déstabilisante en période de forte inflation.
III – La révision judiciaire du loyer en cours de bail
A. La révision lorsque la clause d'échelle mobile fait varier le loyer de plus de 25 %
Par dérogation à la révision triennale, lorsque le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire (article L. 145-39 du code de commerce ; Légifrance).
La demande peut émaner du bailleur comme du locataire. Le seuil de 25 % s'apprécie par rapport à la dernière fixation contractuelle ou judiciaire du loyer. Depuis la loi Pinel, la variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté l'année précédente (lissage de l'article L. 145-39).
B. La révision triennale et la valeur locative
La demande de révision triennale peut être formée au moins trois ans après l'entrée en jouissance ou le point de départ du bail renouvelé (article L. 145-38 du code de commerce ; Légifrance).
Par dérogation à l'article L. 145-33, et à moins de la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution consécutive à la révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT) — l'indice du coût de la construction n'étant plus l'indice de plafonnement depuis la loi Pinel.
Même lorsque cette preuve est rapportée et que le loyer est porté à la valeur locative, la hausse demeure plafonnée, pour une année, à 10 % du loyer acquitté l'année précédente (lissage de l'article L. 145-38, dernier alinéa).
IV – Le déplafonnement du loyer du bail renouvelé
En application de l'article L. 145-33 du code de commerce, le loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative. L'article L. 145-34 institue toutefois un mécanisme de plafonnement : à défaut de motif de déplafonnement, le taux de variation du loyer renouvelé ne peut excéder la variation de l'ILC ou de l'ILAT depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré (article L. 145-34 du code de commerce ; Légifrance).
Le plafonnement est écarté — et le loyer fixé à la valeur locative — dans deux séries d'hypothèses :
- En raison de la durée du bail expiré :
- lorsque la durée contractuelle du bail est supérieure à neuf ans ;
- lorsque le bail conclu pour neuf ans s'est poursuivi, par l'effet d'une tacite prolongation, au-delà de douze ans.
- En raison d'une modification notable de l'un des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 : les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité. Ces critères, autrefois définis par les articles 23-1 à 23-4 du décret du 30 septembre 1953, figurent désormais aux articles R. 145-3 à R. 145-7 du code de commerce (le décret de 1953 ayant été codifié et abrogé).
La modification des facteurs locaux de commercialité ne permet pas systématiquement de déplafonner. La Cour de cassation juge qu'une modification notable des facteurs locaux de commercialité ne peut constituer un motif de déplafonnement qu'autant qu'elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité commerciale exercée par le preneur (Cass. 3e civ., 14 sept. 2011, n° 10-30.825, publié ; Légifrance). Une évolution défavorable, ou indifférente à l'activité considérée, ne déplafonne donc pas.
Cette exigence a été confirmée depuis, l'intérêt de la modification devant s'apprécier concrètement au regard de la ou des activités effectivement exercées dans les lieux (Cass. 3e civ., 8 déc. 2010, n° 09-70.784 ; Légifrance ; Cass. 3e civ., 13 oct. 2021, n° 20-12.901 ; Légifrance).
Deux tempéraments doivent être gardés à l'esprit :
- Le déplafonnement n'est pas à sens unique. Si la valeur locative est inférieure au loyer plafonné, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à cette valeur locative ; le juge ne peut retenir le loyer plafond sans avoir préalablement déterminé la valeur locative lorsque le preneur la conteste (Cass. 3e civ., 5 nov. 2014, n° 13-21.990 ; Légifrance).
- Le lissage « Pinel » s'applique aussi au déplafonnement. En cas de modification notable des éléments 1° à 4° de l'article L. 145-33, ou de déplafonnement par l'effet d'une clause relative à la durée du bail, la hausse ne peut excéder 10 % du loyer acquitté l'année précédente (article L. 145-34, dernier alinéa). L'atteinte de la valeur locative est donc étalée par paliers annuels.
V – La stratégie de la tacite prolongation au-delà de douze ans
Certains bailleurs recherchent la tacite prolongation du bail à l'issue des neuf ans : passé douze ans de durée effective, le plafonnement par l'indice cesse de s'appliquer et le loyer du bail renouvelé peut être fixé à la valeur locative (article L. 145-34, alinéas 3 et 4). Le bailleur aurait ainsi intérêt à temporiser jusqu'au franchissement des douze ans avant de fixer un nouveau loyer.
Mise en garde — l'intérêt de cette stratégie est aujourd'hui fortement réduit. Depuis la loi Pinel, le déplafonnement déclenché par le dépassement des douze ans est lui-même soumis au lissage de 10 % par an (article L. 145-34, dernier alinéa). Le bailleur n'obtient donc plus un « rattrapage » immédiat à la valeur locative, mais une montée en charge progressive, ce qui peut s'étaler sur plusieurs années. La temporisation comporte en outre le risque que le preneur prenne l'initiative.
Le locataire averti peut en effet contrarier la manœuvre : il conserve la faculté de donner congé — soit dans les six mois précédant l'expiration du bail, soit à tout moment au cours de sa tacite prolongation — ou de demander le renouvellement du bail avant le franchissement des douze ans, faisant ainsi obstacle au déplafonnement fondé sur la durée.
En synthèse
Sortir de la révision indiciaire classique suppose de combiner avec prudence plusieurs leviers : une clause d'indexation rédigée sans distorsion, le cas échéant assortie d'une clause « tunnel » symétrique (article L. 145-38-1) ; la révision judiciaire (articles L. 145-38 et L. 145-39) ; et le déplafonnement au renouvellement (articles L. 145-33 et L. 145-34). Tous ces mécanismes sont aujourd'hui tempérés par le lissage de 10 % par an issu de la loi Pinel et restent soumis au contrôle du juge des loyers commerciaux. La rédaction des clauses et le calendrier des demandes méritent une attention particulière, tant les marges de manœuvre comme les pièges sont étroits.
Le présent article a une vocation purement informative et ne constitue pas une consultation juridique. Chaque situation appelle une analyse au cas par cas. Pour toute question, [Nom du cabinet] se tient à votre disposition.