Par Me Laurent Gimalac, Docteur en droit, Avocat spécialiste en droit de l'environnement.
La servitude par destination du père de famille est souvent invoquée comme une solution de secours par le propriétaire d’un fonds dominant qui ne dispose pas d’un titre exprès.
La situation est fréquente : un chemin existe depuis des décennies, une canalisation traverse un fonds voisin, une porte donne sur une cour devenue propriété d’autrui, des arbres sont plantés trop près de la limite séparative, ou un ouvrage ancien permet l’écoulement des eaux d’un fonds vers un autre.
Le propriétaire qui en bénéficie soutient alors que cette situation ne serait pas une simple tolérance, mais une véritable servitude née de la division ancienne d’un fonds unique.
Le raisonnement est séduisant. Il repose sur une idée simple : lorsqu’un propriétaire unique a organisé son bien de telle manière qu’une partie de ce bien servait matériellement une autre partie, la division ultérieure de la propriété peut transformer cet aménagement en servitude.
Mais l’apparente simplicité du mécanisme est trompeuse.
La servitude par destination du père de famille est bien une réalité juridique, expressément prévue par le code civil. Mais pour le propriétaire du fonds dominant dépourvu de titre, elle peut rapidement devenir une illusion si les preuves ne sont pas suffisamment solides.
I. Une réalité juridique : la servitude par destination du père de famille est prévue par le code civil
La servitude par destination du père de famille repose principalement sur les articles 692, 693 et 694 du code civil.
L’article 692 dispose que « la destination du père de famille vaut titre à l’égard des servitudes continues et apparentes ».
L’article 693 précise :
« Il n’y a destination du père de famille que lorsqu’il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c’est par lui que les choses ont été mises dans l’état duquel résulte la servitude. »
Enfin, l’article 694 prévoit que, si le propriétaire de deux héritages entre lesquels il existe un signe apparent de servitude dispose de l’un des héritages sans que le contrat contienne aucune convention relative à la servitude, celle-ci continue d’exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné. Les articles 692 à 694 organisent ainsi un mode particulier d’établissement des servitudes, qui repose moins sur une stipulation expresse que sur une situation matérielle antérieure à la division du fonds.
Le mécanisme n’est donc pas une invention jurisprudentielle. Il est légal.
Mais il ne suffit pas d’invoquer l’existence d’une configuration ancienne pour bénéficier d’une servitude. Il faut démontrer que les conditions posées par le code civil sont réunies.
II. Une réalité conditionnée : l’absence de titre exprès ne dispense pas de rapporter une preuve rigoureuse
L’erreur la plus fréquente consiste à croire que la destination du père de famille permet de se passer de titre et donc de preuve.
C’est inexact.
La destination du père de famille peut dispenser de produire un titre constitutif exprès de servitude. Mais elle ne dispense jamais de prouver les conditions de naissance de cette servitude.
Celui qui s’en prévaut doit établir :
- que les deux fonds actuellement séparés ont appartenu au même propriétaire ;
- que ce propriétaire commun a placé les choses dans l’état dont résulte la servitude ;
- que cet aménagement existait au moment de la division ;
- qu’il était apparent ;
- que l’acte de division ne contient pas de stipulation contraire, spécialement lorsqu’une servitude discontinue est invoquée ;
- que l’aménagement n’était pas une simple commodité personnelle ou une tolérance, mais révélait objectivement une situation de service d’un fonds au profit d’un autre.
La Cour de cassation le rappelle avec constance. Dans son arrêt du 23 janvier 2025, publié au bulletin, elle juge que les conditions d’existence d’une servitude par destination du père de famille doivent s’apprécier au jour de la division des fonds concernés, y compris lorsque deux fonds, après avoir été divisés, ont été réunis puis de nouveau divisés.
Ce rappel est essentiel : le juge ne se place pas seulement au jour du procès, ni au jour où le propriétaire revendique la servitude, mais au moment précis de la division qui aurait donné naissance à la servitude.
Pour le fonds dominant, cela impose un travail de preuve souvent complexe : retrouver les anciens titres, les actes de partage, les donations-partages, les actes de vente, les plans annexés, les documents cadastraux, les photographies anciennes, et parfois les éléments matériels permettant de démontrer l’état des lieux au moment de la séparation des fonds.
III. L’illusion fréquente : le simple usage ancien ne suffit pas
La destination du père de famille n’est pas la consécration juridique d’une habitude.
Il ne suffit pas de dire : « ce chemin a toujours existé », « les anciens propriétaires passaient par là », « cette canalisation est ancienne », « tout le monde savait que cet accès servait la parcelle voisine ».
Ces éléments peuvent être utiles, mais ils ne suffisent pas nécessairement.
La servitude par destination du père de famille exige un signe apparent de servitude existant au moment de la division du fonds par le propriétaire commun.
La différence est importante.
Un usage ancien peut relever d’une simple tolérance. Une commodité entre membres d’une même famille peut avoir été admise sans volonté de créer une charge réelle et transmissible. Un passage occasionnel peut avoir existé sans constituer un aménagement révélant objectivement une servitude.
C’est pourquoi un simple sentier, un passage de fait non aménagé, un usage familial ou une tolérance verbale seront souvent insuffisants si l’on ne parvient pas à les rattacher à une organisation matérielle établie par le propriétaire commun avant la division.
En revanche, un chemin aménagé, une porte spécialement ouverte, un escalier, une cour d’accès, une canalisation apparente, un ouvrage d’écoulement, une fenêtre, un dispositif de puisage ou un ouvrage permanent peuvent constituer des signes apparents, sous réserve de l’appréciation du juge.
IV. L’acte de division : le document souvent décisif
L’acte de division est une pièce centrale.
Lorsqu’un propriétaire commun divise son fonds, l’existence d’un signe apparent de servitude peut faire naître la servitude si l’acte ne contient aucune stipulation contraire. Mais si l’acte écarte expressément ou implicitement le maintien de cette servitude, le mécanisme ne joue pas.
L’arrêt de la Cour de cassation du 2 mars 2017, n° 15-26.752, est très utile sur ce point. La Cour y rappelle que, lorsqu’une servitude discontinue apparente est revendiquée par destination du père de famille, il faut vérifier que l’acte de division ne contient aucune stipulation contraire. La production d’un acte incomplet ou insuffisant peut donc faire obstacle à la reconnaissance de la servitude.
La leçon pratique est simple : le propriétaire du fonds dominant qui ne dispose pas d’un titre constitutif de servitude ne doit pas se contenter de produire des photographies ou des attestations. Il doit, autant que possible, retrouver l’acte ayant procédé à la division et établir que cet acte ne contredit pas le maintien de la servitude.
À défaut, la servitude par destination du père de famille peut rester juridiquement possible, mais probatoirement fragile.
V. Les servitudes discontinues : une chance réelle, mais sous conditions strictes
La difficulté est particulièrement vive pour les servitudes de passage.
La servitude de passage est classiquement une servitude discontinue, car elle ne s’exerce que par le fait actuel de l’homme. À la seule lecture de l’article 692 du code civil, on pourrait croire que la destination du père de famille ne vaut titre que pour les servitudes continues et apparentes, et donc qu’elle serait exclue pour les servitudes de passage.
Ce serait aller trop vite.
La Cour de cassation admet, sur le fondement de l’article 694 du code civil, que la destination du père de famille puisse valoir titre pour des servitudes discontinues, notamment des servitudes de passage, lorsque deux conditions sont réunies : il existait, lors de la division du fonds, des signes apparents de la servitude ; et l’acte de division ne contenait aucune stipulation contraire à son maintien. Cette formulation est reprise très clairement par l’arrêt publié du 23 janvier 2025.
C’est un apport important pour le propriétaire du fonds dominant.
La servitude de passage par destination du père de famille n’est donc pas impossible.
Mais c’est aussi le piège : il ne suffit pas qu’un accès soit pratique ou souhaitable. Il faut un signe apparent de passage au moment de la division. Il faut encore prouver l’ancienne propriété commune et l’absence de clause contraire.
L’arrêt publié du 27 février 2025, n° 23-10.658, illustre la rigueur de cette exigence. La Cour de cassation juge que, lorsqu’une donation-partage transmet à un héritier un fonds constituant un bien propre de l’un des époux, et à un autre héritier un fonds constituant un bien commun, aucune servitude par destination du père de famille ne peut être constituée à cette occasion, les biens transmis n’ayant pas appartenu au même propriétaire et le partage n’ayant donc pas opéré la division d’un même fonds.
Cette décision est sévère, mais logique : la destination du père de famille suppose une véritable unité juridique de propriété. Une proximité familiale ou patrimoniale ne suffit pas.
VI. L’existence d’un autre accès n’exclut pas nécessairement la servitude revendiquée
L’arrêt du 23 janvier 2025 apporte une autre précision intéressante.
La cour d’appel avait rejeté la demande de reconnaissance d’une servitude de passage en relevant notamment l’existence d’une autre ouverture donnant sur la rue. La Cour de cassation censure cette motivation, en reprochant aux juges de ne pas avoir précisé la date de disparition de cette ouverture ni caractérisé en quoi la présence d’une porte dans le bâtiment aurait exclu tout signe apparent de la servitude invoquée au moment de la division.
Cette solution est utile.
L’existence d’un autre accès peut être un indice contre la servitude revendiquée. Elle peut révéler que le passage allégué n’était qu’une commodité. Mais elle n’exclut pas automatiquement une servitude par destination du père de famille.
Là encore, tout dépend de l’état des lieux au jour de la division, de la configuration des bâtiments, de l’utilité de l’aménagement et des stipulations de l’acte.
VII. Les plantations : un exemple concret, mais à manier avec prudence
Les plantations constituent un terrain d’application intéressant de la destination du père de famille.
En principe, les articles 671 et 672 du code civil imposent le respect de règles de distance pour les arbres, arbustes et arbrisseaux plantés près de la limite séparative. À défaut de règlements particuliers ou d’usages constants et reconnus, les arbres de plus de deux mètres doivent être plantés à deux mètres au moins de la ligne séparative, et les plantations de moindre hauteur à cinquante centimètres. L’article 672 permet au voisin d’exiger l’arrachage ou la réduction des arbres plantés à une distance moindre, sauf en présence d’un titre, d’une destination du père de famille ou d’une prescription trentenaire.
C’est pourquoi la destination du père de famille peut parfois permettre de faire échec à une demande d’arrachage d’arbres situés dans la bande des deux mètres.
Votre article citait utilement l’arrêt de la cour d’appel de Rouen du 13 février 2014, n° 12/05516, qui a refusé d’ordonner l’abattage et le dessouchage d’arbres en retenant qu’ils avaient été plantés par le propriétaire du fonds avant division et qu’ils constituaient une servitude par destination du père de famille. Cette solution avait également été retenue par d’autres juridictions, notamment par la cour d’appel de Paris, le 24 février 1994, et par la cour d’appel de Nîmes, le 18 avril 2013.
Mais il faut éviter d’en tirer une règle trop générale.
D’abord, les arbres plantés postérieurement à la division doivent respecter les distances légales.
Ensuite, l’article 672 du code civil précise que, si les arbres meurent, sont coupés ou arrachés, le voisin ne peut les remplacer qu’en observant les distances légales.
Enfin, et surtout, la servitude éventuelle relative à la distance des plantations ne prive pas le voisin de son droit de faire couper les branches qui avancent sur son fonds.
L’article 673 du code civil confère au propriétaire le droit d’exiger que les branches des arbres, arbustes et arbrisseaux du voisin qui avancent sur sa propriété soient coupées. La Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt publié du 18 octobre 2006, n° 04-20.370, que le non-exercice de cette faculté ne constitue qu’une tolérance et ne saurait caractériser une servitude par destination du père de famille ; l’exercice tardif de ce droit ne constitue pas un abus.
Autrement dit, la destination du père de famille peut, dans certains cas, protéger l’existence d’arbres plantés à une distance irrégulière, mais elle ne permet pas nécessairement de maintenir indéfiniment des branches empiétant sur le fonds voisin.
VIII. L’aggravation de la servitude : la destination du père de famille n’autorise pas tout
Lorsqu’une servitude par destination du père de famille est reconnue, elle produit les effets d’un titre.
Mais cela ne signifie pas que le fonds dominant puisse en modifier librement l’usage ou en aggraver la charge.
Les règles générales relatives à l’exercice des servitudes demeurent applicables.
L’article 701 du code civil interdit au propriétaire du fonds servant de diminuer l’usage de la servitude ou de le rendre plus incommode. Mais, réciproquement, le propriétaire du fonds dominant ne peut pas aggraver la situation du fonds servant au-delà de ce qui résulte de la servitude.
C’est particulièrement important en matière d’eaux pluviales, de canalisations, de pompes de relevage, de chemins d’accès ou d’ouvrages techniques.
Un ancien écoulement limité ne permet pas nécessairement de déverser, après transformation du fonds dominant, la totalité des eaux pluviales ou usées dans un ouvrage existant. Un passage ancien à pied ne permet pas toujours un passage intensif de véhicules lourds. Une canalisation ancienne ne justifie pas nécessairement un usage aggravé par une construction nouvelle.
La destination du père de famille peut donc prouver l’existence d’une servitude, mais elle n’autorise pas sa dénaturation.
IX. L’extinction de la servitude : attention à ne pas écrire qu’elle ne disparaît que par convention
Votre article initial indiquait qu’une fois reconnue, la servitude par destination du père de famille ne saurait s’éteindre que par convention. Cette formule doit être corrigée.
Il est exact que l’inutilité de la servitude ne suffit pas, à elle seule, à l’éteindre. La Cour de cassation l’a rappelé depuis longtemps : le simple fait que la servitude soit devenue moins utile, voire inutile, ne suffit pas nécessairement à la faire disparaître.
Mais une servitude, même née par destination du père de famille, peut s’éteindre selon les modes ordinaires d’extinction des servitudes, notamment :
- par convention ;
- par confusion, lorsque les deux fonds sont réunis dans la même main ;
- par impossibilité d’usage ;
- par non-usage pendant trente ans, en application de l’article 706 du code civil ;
- ou par renonciation non équivoque, dans les conditions admises par la jurisprudence.
Il faut donc retenir une formule plus prudente :
La servitude par destination du père de famille, une fois reconnue, produit les effets d’un titre. Son inutilité ne suffit pas à elle seule à l’éteindre, mais elle peut disparaître selon les modes ordinaires d’extinction des servitudes.
Cette formulation est plus exacte et évite une critique doctrinale ou judiciaire.
X. Méthode pratique : comment plaider ou contester une servitude par destination du père de famille ?
Pour le propriétaire du fonds dominant, la méthode doit être probatoire avant d’être juridique.
Il faut rechercher :
- l’origine commune des deux fonds ;
- l’acte de division ;
- les actes antérieurs et postérieurs ;
- les plans annexés aux actes ;
- les documents cadastraux anciens ;
- les photographies aériennes ou archives ;
- les constats ;
- les témoignages précis ;
- les signes apparents existant à la date de division ;
- l’absence de clause contraire dans l’acte ;
- l’usage réel et non équivoque de l’aménagement.
Pour le propriétaire du fonds servant, la contestation portera souvent sur les mêmes points, mais en sens inverse :
- absence d’unité juridique de propriété ;
- acte de division non produit ;
- clause contraire dans l’acte ;
- aménagement créé après la division ;
- absence de signe apparent ;
- simple tolérance ou commodité ;
- aggravation de la charge ;
- servitude éteinte par non-usage ;
- ou confusion entre servitude conventionnelle, destination du père de famille et enclave.
L’arrêt du 27 février 2025 montre à quel point l’analyse de l’unité juridique de propriété peut être décisive : même dans un contexte familial, il n’y a pas de destination du père de famille si les biens transmis ne relevaient pas du même propriétaire au sens juridique strict.
Conclusion
La servitude par destination du père de famille est donc à la fois une réalité juridique et une illusion possible.
Elle est une réalité parce qu’elle est expressément prévue par les articles 692 à 694 du code civil. Elle peut permettre de reconnaître une servitude sans titre constitutif exprès, y compris, sous conditions strictes, pour une servitude discontinue apparente de passage.
Mais elle devient une illusion lorsque le propriétaire du fonds dominant croit pouvoir l’invoquer comme un simple substitut à un titre manquant.
La destination du père de famille ne repose pas sur une impression, une habitude ancienne ou une commodité de voisinage. Elle suppose une démonstration précise : ancienne unité juridique de propriété, aménagement apparent, intervention du propriétaire commun, existence au moment de la division, absence de clause contraire, et absence d’aggravation de la charge initiale.
La jurisprudence récente confirme cette double nature. L’arrêt du 23 janvier 2025 ouvre utilement la voie à la reconnaissance d’une servitude discontinue par destination du père de famille lorsque les conditions de l’article 694 sont réunies. Mais l’arrêt du 27 février 2025 rappelle, avec la même netteté, que la condition d’unité de propriété ne se présume pas, même dans un contexte familial.
Pour le propriétaire du fonds dominant dépourvu de titre, la servitude par destination du père de famille peut donc être une chance. Mais elle ne sera jamais une facilité. Elle se gagne par la preuve, non par l’évidence apparente des lieux.
Me Laurent Gimalac, Docteur en droit de l’environnement,
Avocat spécialiste en droit de l’environnement et droit communautaire.