Par Me Laurent Gimalac, Avocat spécialiste et docteur en droit privé.
La responsabilité du syndic de copropriété occupe une place centrale dans le contentieux immobilier. Le syndic n’est pas un simple prestataire administratif chargé d’envoyer des appels de fonds ou de convoquer les assemblées générales. Il est le mandataire du syndicat des copropriétaires, chargé d’administrer l’immeuble, de veiller à sa conservation, d’exécuter les décisions d’assemblée générale, de faire respecter le règlement de copropriété et, en cas d’urgence, de prendre les mesures nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.
Cette fonction expose le syndic à une responsabilité importante.
Sa responsabilité peut être engagée à l’égard du syndicat des copropriétaires, sur un fondement contractuel ou quasi contractuel lié au mandat ; mais elle peut également être engagée à l’égard d’un copropriétaire déterminé, lorsque celui-ci démontre une faute du syndic lui ayant causé un préjudice personnel.
La jurisprudence récente confirme une tendance nette : les juridictions attendent du syndic professionnel une gestion diligente, prudente, informée et proactive. L’inertie, l’absence de conseil, le retard dans la mise en œuvre de travaux urgents, le mauvais suivi d’un chantier ou encore la mauvaise organisation des assemblées générales peuvent constituer des fautes engageant sa responsabilité.
I. Le cadre juridique : le syndic, mandataire professionnel du syndicat des copropriétaires
Le syndic est d’abord le mandataire du syndicat des copropriétaires.
À ce titre, l’article 1992 du code civil prévoit que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Cette règle constitue le socle classique de la responsabilité du syndic envers le syndicat des copropriétaires.
Mais le syndic est aussi soumis à des obligations spécifiques résultant de la loi du 10 juillet 1965. L’article 18 de cette loi lui impose notamment d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale, d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien, et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative aux travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.
Il en résulte une double exigence.
- D’une part, le syndic doit exécuter le mandat qui lui est confié par le syndicat des copropriétaires.
- D’autre part, en sa qualité de professionnel, il doit alerter, conseiller, anticiper les risques et éviter que la copropriété ne soit exposée à des contentieux évitables.
La jurisprudence rappelle ainsi que le syndic doit « pourvoir au mieux aux intérêts de son mandant » et le préserver des risques connus. Dans un arrêt du 21 octobre 2009, la Cour de cassation a censuré une cour d’appel qui avait refusé de retenir la faute d’un syndic ayant irrégulièrement convoqué une assemblée générale, alors même que cette irrégularité avait entraîné l’annulation de l’assemblée et des assemblées subséquentes.
Cette décision demeure fondamentale : le syndic ne peut pas se retrancher derrière des incertitudes ou des difficultés d’interprétation lorsqu’il lui appartenait, en professionnel prudent, de choisir la solution la plus protectrice pour la copropriété.
II. La responsabilité du syndic envers le syndicat des copropriétaires
A. Une responsabilité fondée sur les fautes commises dans l’exécution du mandat
La responsabilité du syndic envers le syndicat des copropriétaires est engagée lorsqu’il commet une faute dans l’accomplissement de sa mission.
Il peut s’agir, notamment :
- d’une mauvaise convocation de l’assemblée générale ;
- d’une absence d’inscription d’une question importante à l’ordre du jour ;
- d’un défaut d’exécution des décisions d’assemblée générale ;
- d’un retard dans la mise en œuvre de travaux votés ;
- d’un défaut de suivi des impayés de charges ;
- d’une mauvaise gestion comptable ;
- d’un défaut de conservation ou de transmission des archives ;
- d’une absence de déclaration de sinistre ;
- d’une négligence dans le suivi d’un chantier ;
- ou encore d’un défaut de conseil ayant conduit l’assemblée à prendre une décision juridiquement fragile.
L’arrêt du 16 mai 2001, n° 99-19.838, illustre cette exigence dans un contexte de travaux : le syndic, chargé de gérer l’exécution de travaux de ravalement, peut voir sa responsabilité recherchée lorsque son comportement expose la copropriété à un litige avec l’entreprise.
De même, l’arrêt du 10 janvier 2012, n° 10-26.207, rappelle que la responsabilité du syndic peut être discutée lorsque sa gestion a contribué à créer ou aggraver un préjudice pour le syndicat.
La faute du syndic ne se présume toutefois pas. Le syndicat doit démontrer une faute, un préjudice et un lien de causalité. Ce dernier point est essentiel : il ne suffit pas qu’un litige existe dans la copropriété pour que le syndic soit responsable. Il faut établir que son abstention ou son action fautive a causé ou aggravé le dommage.
B. Le suivi des travaux : un domaine particulièrement exposé
Le contentieux récent montre que le suivi des travaux constitue l’un des principaux terrains de responsabilité du syndic.
Par un arrêt du 16 novembre 2023, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rappelé que le syndic peut engager sa responsabilité envers le syndicat en raison de manquements à son obligation de conseil et de diligence dans la gestion de travaux. Dans cette affaire, le syndicat reprochait au syndic un défaut de suivi de l’exécution du chantier et des paiements très importants versés à l’entreprise, alors que le chantier présentait de multiples malfaçons et non-façons. La Cour de cassation censure la cour d’appel qui avait écarté la responsabilité du syndic sans constater que celui-ci avait accompli toutes les diligences lui incombant.
Cette décision est très utile en pratique.
Elle montre que le syndic ne peut pas se désintéresser de l’exécution concrète des travaux votés par l’assemblée générale. Certes, il n’est pas nécessairement maître d’œuvre, architecte ou technicien. Mais il doit assurer un minimum de vigilance dans le choix des intervenants, le suivi administratif du marché, le contrôle des paiements, la transmission des alertes et, lorsque cela est nécessaire, recommander à l’assemblée de s’entourer de professionnels compétents.
Le syndic doit donc être particulièrement prudent lorsqu’il fait voter ou exécuter des travaux importants, notamment en présence de risques structurels, de travaux d’étanchéité, de ravalement, de toiture, de mise en sécurité ou de reprise d’ouvrages communs.
Il existe donc diverses situations dans lesquelles le syndic de copropriété peut être tenu responsable de ses fautes, qu'elles soient contractuelles, délictuelles ou liées à des manquements spécifiques dans l'exercice de ses fonctions. Ces références d'arrêts offrent un aperçu des décisions juridiques en la matière, soulignant l'importance d'une gestion rigoureuse et conforme aux obligations légales et contractuelles pour les syndics.
III. La responsabilité du syndic envers les copropriétaires pris individuellement
A. Une responsabilité délictuelle fondée sur l’article 1240 du code civil
Le syndic est le mandataire du syndicat, non celui de chaque copropriétaire pris individuellement. Il n’existe donc pas, en principe, de lien contractuel direct entre le syndic et un copropriétaire.
Pour autant, un copropriétaire peut agir personnellement contre le syndic lorsqu’il démontre que celui-ci a commis une faute lui ayant causé un préjudice personnel.
Le fondement est alors extracontractuel : l’article 1240 du code civil, ancien article 1382, selon lequel tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Le syndicat agit contre le syndic sur le terrain du mandat et de la mauvaise gestion. Le copropriétaire agit, quant à lui, sur le terrain de la responsabilité délictuelle, à condition de démontrer un préjudice qui lui est propre.
La Cour de cassation l’a rappelé dans plusieurs décisions, notamment dans l’arrêt du 15 mai 2013, n° 12-13.209, où elle indique que le syndic est responsable des fautes commises dans sa gestion et que cette responsabilité peut être recherchée tant par le syndicat que par un copropriétaire sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle.
B. Le quitus ne protège pas le syndic contre l’action personnelle du copropriétaire
L’arrêt le plus important à intégrer dans une version actualisée de l’article est celui du 29 février 2024, publié au bulletin.
Dans cette affaire, un immeuble présentait de graves désordres de structure ayant conduit à un étaiement prolongé. Une copropriétaire a assigné le syndic en indemnisation de ses préjudices financier et de jouissance. Le syndic opposait notamment le quitus qui lui avait été donné par l’assemblée générale.
La Cour de cassation rejette cet argument.
Elle juge que le copropriétaire qui a voté en faveur d’une résolution donnant quitus au syndic peut néanmoins rechercher la responsabilité délictuelle du syndic pour obtenir réparation d’un préjudice personnel né de sa faute. Le quitus donné par l’assemblée générale est donc sans effet sur la responsabilité délictuelle du syndic envers le copropriétaire.
Cette solution est particulièrement importante.
Le quitus peut avoir des effets dans les rapports entre le syndicat et le syndic, notamment lorsque les faits étaient connus et clairement portés à la connaissance de l’assemblée. Mais il ne prive pas un copropriétaire de son action personnelle lorsqu’il invoque un dommage propre.
IV. Les principales fautes susceptibles d’engager la responsabilité du syndic
1. Le défaut de convocation régulière de l’assemblée générale
Le syndic doit convoquer l’assemblée générale dans les formes et délais prescrits par les textes.
Une irrégularité de convocation peut entraîner l’annulation de l’assemblée générale et, par voie de conséquence, de décisions subséquentes. Lorsque cette irrégularité résulte d’une faute du syndic, celui-ci peut être condamné à indemniser le syndicat.
L’arrêt du 21 octobre 2009 est, à cet égard, particulièrement significatif. La Cour de cassation juge qu’il appartenait au syndic de préserver son mandant de tout risque connu, y compris en matière de délai de convocation.
Cette solution est sévère, mais cohérente : le syndic professionnel doit sécuriser la procédure collective de décision.
2. Le défaut d’information et de conseil
Le syndic est tenu d’une obligation de conseil.
Cette obligation est particulièrement importante lorsque l’assemblée générale doit se prononcer sur une décision juridiquement ou techniquement sensible : changement de destination d’un lot, autorisation de travaux privatifs affectant les parties communes, travaux importants, mise en conformité, sécurité incendie, péril, infiltration, ravalement, toiture ou structure de l’immeuble.
Dans un arrêt du 17 janvier 2006, la Cour de cassation a retenu que le syndic, professionnel de la gestion immobilière, aurait dû alerter l’assemblée générale sur le caractère discutable de la conformité d’une activité projetée au règlement de copropriété, cette omission ayant été déterminante dans l’adoption d’une décision contestée.
Cette décision illustre parfaitement le rôle du syndic : il ne doit pas seulement organiser le vote ; il doit éclairer l’assemblée générale sur les risques juridiques de la décision à prendre.
Le syndic engage donc sa responsabilité lorsqu’il laisse l’assemblée voter sans information suffisante sur un risque sérieux d’annulation, de contentieux ou de non-conformité au règlement de copropriété.
3. L’inertie face à des désordres affectant l’immeuble
L’une des fautes les plus fréquentes du syndic réside dans son inertie face à des désordres connus.
L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 lui impose d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation et à son entretien, et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative aux travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.
La jurisprudence récente est particulièrement claire sur ce point.
Dans l’arrêt du 29 février 2024, la Cour de cassation approuve la condamnation d’un syndic qui avait été alerté dès 2010 sur des infiltrations et des désordres structurels, sans solliciter immédiatement l’avis d’un architecte ou d’un technicien de structure. Les travaux nécessaires n’avaient été soumis à l’assemblée générale qu’en 2016 et réalisés seulement en 2018. La Cour retient que cette négligence était à l’origine du retard dans la réalisation des travaux et des préjudices subis par la copropriétaire.
L’enseignement pratique est important : plus le désordre est grave, plus le devoir de réaction du syndic est intense.
Un syndic alerté sur des infiltrations, fissures, désordres structurels, risques de chute, danger électrique ou arrêté de péril ne peut pas se contenter d’une gestion passive. Il doit solliciter les avis techniques nécessaires, convoquer l’assemblée si besoin, prendre des mesures conservatoires et, en cas d’urgence, agir immédiatement.
4. Le retard dans la réalisation de travaux nécessaires
La responsabilité du syndic peut être engagée lorsque son manque de diligence retarde la réalisation de travaux indispensables.
La Cour de cassation l’a encore rappelé dans un arrêt du 26 septembre 2024. Elle relève que le syndic avait tardé à convoquer des assemblées générales pour faire voter les travaux sollicités par une copropriétaire et à prendre des mesures urgentes pour remédier aux désordres constatés. Elle ajoute que le syndicat des copropriétaires est responsable de l’inertie du syndic.
Cet arrêt est intéressant car il articule deux niveaux de responsabilité.
D’une part, le syndicat peut être responsable envers le copropriétaire victime lorsque les désordres proviennent des parties communes. D’autre part, l’inertie du syndic peut être prise en compte dans l’appréciation du préjudice et ouvrir la voie à un recours du syndicat contre son syndic.
La solution rappelle que le syndic est l’organe d’exécution du syndicat : son inertie peut engager le syndicat vis-à-vis des tiers ou copropriétaires victimes, mais elle peut ensuite justifier une action récursoire contre lui.
5. Le mauvais suivi des travaux et des paiements
Le syndic peut également engager sa responsabilité lorsqu’il suit de manière insuffisante un chantier voté par l’assemblée générale.
L’arrêt du 16 novembre 2023 est ici très utile. La Cour de cassation censure une cour d’appel qui avait écarté la responsabilité du syndic sans rechercher s’il avait correctement suivi l’exécution des travaux et les paiements faits à l’entreprise, alors que de multiples malfaçons et non-façons avaient été relevées par l’expert judiciaire.
Le syndic n’a pas à se substituer à un maître d’œuvre, mais il doit attirer l’attention du syndicat sur la nécessité d’en désigner un lorsque l’importance ou la technicité du chantier l’exige.
Il doit également éviter de régler des sommes disproportionnées à une entreprise sans contrôle suffisant de l’avancement des travaux, surtout lorsque des désordres sont déjà apparus.
6. Le défaut de réaction face aux infractions au règlement de copropriété
Le syndic est chargé d’assurer l’exécution du règlement de copropriété et des décisions d’assemblée générale.
Sa responsabilité peut donc être recherchée lorsqu’il reste inactif face à des travaux irréguliers, à une occupation contraire au règlement, à une modification non autorisée des parties communes ou à une activité prohibée.
Il convient toutefois de rester prudent : toutes les inactions du syndic ne suffisent pas à engager sa responsabilité. Le demandeur devra établir que le syndic avait connaissance de l’irrégularité, qu’il disposait de moyens d’action, qu’il est resté fautivement inactif et que cette carence lui a causé un préjudice.
L’arrêt du 20 avril 2023, relatif à des travaux irréguliers réalisés par des copropriétaires, illustre la complexité de ce type de contentieux. Des copropriétaires avaient notamment recherché la responsabilité du syndic pour défaut de diligence dans le respect du règlement de copropriété, même si la Cour de cassation a mis le syndic hors de cause dans le cadre du pourvoi examiné.
La leçon est donc nuancée : le syndic peut être exposé à une action en responsabilité pour défaut de diligence, mais cette action doit être solidement documentée.
V. La responsabilité du syndicat des copropriétaires et celle du syndic ne doivent pas être confondues
Une confusion fréquente consiste à mélanger la responsabilité du syndicat des copropriétaires et celle du syndic.
Le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de ses actions récursoires. C’est ce que prévoit l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction actuelle.
Le syndic, lui, n’est pas automatiquement responsable dès lors que le syndicat est condamné. Sa responsabilité suppose une faute personnelle de gestion, de conseil, de diligence ou d’exécution.
Cette distinction est essentielle dans les contentieux d’infiltrations, de toiture, de canalisations, de structure ou d’équipements communs.
Un copropriétaire victime peut obtenir réparation contre le syndicat si le dommage trouve son origine dans les parties communes. Mais le syndicat ne pourra obtenir une garantie contre le syndic qu’en démontrant que celui-ci a commis une faute ayant contribué au dommage ou à son aggravation.
La Cour de cassation vient d’ailleurs de rappeler, dans un arrêt du 10 avril 2025, que, sous l’ancienne rédaction de l’article 14, les juges devaient caractériser l’existence d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien des parties communes à l’origine du dommage, et ne pouvaient pas se contenter de présumer le défaut d’entretien ou le lien causal au seul motif que le dommage trouvait son origine dans les parties communes.
Cette décision est utile pour nuancer l’analyse : même la responsabilité du syndicat, pourtant très favorable à la victime, suppose un raisonnement probatoire précis. A fortiori, la responsabilité du syndic exige la démonstration d’une faute identifiable.
VI. Les conditions pratiques d’une action contre le syndic
Pour engager utilement la responsabilité du syndic, il faut réunir trois éléments classiques : une faute, un préjudice et un lien de causalité.
La faute peut résulter d’une abstention, d’une négligence, d’une mauvaise exécution de mandat, d’une absence de conseil, d’un défaut de suivi ou d’une mauvaise gestion comptable.
Le préjudice peut être financier, matériel, procédural, locatif ou de jouissance. Il peut s’agir, par exemple, de frais supplémentaires, d’une perte de chance, d’une perte de loyers, de frais de procédure évitables, de la nécessité de refaire des travaux, ou d’un retard fautif dans la remise en état d’un lot.
Le lien de causalité est souvent le point le plus discuté. Il faudra démontrer que, si le syndic avait agi correctement, le préjudice aurait été évité ou réduit.
En pratique, les pièces déterminantes sont souvent les suivantes :
- procès-verbaux d’assemblée générale ;
- courriers d’alerte adressés au syndic ;
- rapports d’expertise amiable ou judiciaire ;
- mises en demeure ;
- devis non transmis ou non soumis au vote ;
- échanges avec les entreprises ;
- contrats de syndic ;
- relevés comptables ;
- preuves des paiements effectués ;
- constats de commissaire de justice ;
- décisions administratives, notamment arrêtés de péril ou mises en sécurité ;
- déclarations de sinistre et réponses des assureurs.
La responsabilité du syndic ne se plaide donc pas seulement en droit. Elle se construit par une chronologie précise des alertes, abstentions et décisions manquées.
VII. Particularité procédurale : l’action du syndicat contre le syndic
Lorsque le syndicat des copropriétaires souhaite agir en responsabilité contre un syndic ou un ancien syndic, il faut également vérifier la régularité de l’autorisation d’agir en justice.
L’article 55 du décret du 17 mars 1967 prévoit que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale. Le texte précise toutefois désormais que seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.
Cette règle doit être maniée avec prudence, car les exceptions sont nombreuses, notamment lorsque le syndic agit en recouvrement de charges, en référé, en défense ou dans certaines procédures urgentes.
Mais, dans une action indemnitaire dirigée contre un ancien syndic, il est prudent de faire voter une résolution claire autorisant l’action, identifiant les griefs et, si possible, les périodes de gestion concernées.
Liste des décisions :
Cass. 3e civ., 9 novembre 1994, n° 92-20.446 : reconnaissance de la possibilité d’engager la responsabilité du syndic en présence d’une faute commise dans l’exercice de ses fonctions.
Cass. 3e civ., 16 mai 2001, n° 99-19.838 : responsabilité du syndic dans la gestion de travaux et dans ses rapports avec les entreprises intervenant pour le compte du syndicat.
Cass. 3e civ., 17 janvier 2006, n° 04-20.414 : obligation de conseil du syndic, tenu d’alerter l’assemblée générale sur le risque juridique lié à la conformité d’une activité au règlement de copropriété.
Cass. 3e civ., 21 octobre 2009, n° 08-19.111, publié au bulletin : le syndic doit préserver le syndicat des risques connus, notamment en matière de convocation d’assemblée générale.
Cass. 3e civ., 10 janvier 2012, n° 10-26.207 : rappel de la responsabilité du syndic lorsque sa gestion fautive cause un préjudice au syndicat.
Cass. 3e civ., 15 mai 2013, n° 12-13.209 : responsabilité du syndic envers le syndicat et envers un copropriétaire sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle.
Cass. 3e civ., 16 novembre 2023, n° 22-21.144 : responsabilité du syndic pour manquement à son obligation de conseil et de diligence dans le suivi de travaux et le contrôle des paiements.
Cass. 3e civ., 29 février 2024, n° 22-24.558, publié au bulletin : le quitus donné au syndic est sans effet sur l’action délictuelle d’un copropriétaire tendant à la réparation d’un préjudice personnel ; condamnation d’un syndic pour inertie face à des désordres structurels.
Cass. 3e civ., 26 septembre 2024, n° 23-15.424 : retard du syndic à convoquer les assemblées générales et à prendre les mesures urgentes ; le syndicat peut être responsable de l’inertie du syndic.
Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-18.503 : rappel de l’exigence probatoire en matière de responsabilité du syndicat des copropriétaires ; il faut caractériser le vice de construction ou le défaut d’entretien sous l’ancienne rédaction de l’article 14.