Cabinet d’Avocat GIMALAC (IDF & Côte d'Azur)

Par Me Laurent Gimalac, Avocat, Ancien Professeur à l’ISEM (ESMOD Paris) et à SUP DE LUXE (Groupe EDC, Paris).

Les relations contractuelles entre bailleurs et preneurs portant sur des locaux à usage de bureaux ou industriels reposent sur un équilibre délicat entre l'obligation de délivrance du bailleur et les engagements du preneur. Ces contrats, souvent complexes, régissent des espaces conçus pour des activités économiques spécifiques, intégrant des normes techniques, des équipements particuliers et des aménagements sur mesure.

Cet équilibre peut être rapidement rompu lorsque l'une des parties estime que l'autre a manqué à ses obligations contractuelles ou légales. Les désordres matériels, les différends sur les travaux à réaliser, les retards de paiement de loyers ou encore les atteintes aux parties communes figurent parmi les sources récurrentes de conflit. Ces tensions s'amplifient lorsqu'elles concernent des locaux industriels, où les exigences techniques et sécuritaires sont plus complexes, ou des bureaux, où la jouissance paisible constitue un élément clé du contrat.

Dans ces situations, le litige peut nécessiter l'intervention du juge, en référé pour des mesures urgentes ou au fond pour les points de droit plus substantiels. Ces contentieux mettent en lumière l'importance de clauses contractuelles bien rédigées et soulèvent des problématiques juridiques plus larges sur la nature des obligations de chaque partie.

À travers cet article, nous analyserons les points de conflit susceptibles de survenir entre preneur et bailleur, les voies judiciaires mobilisées, les clauses contractuelles essentielles à surveiller et les issues possibles des litiges, dans une perspective pratique pour les professionnels confrontés à ce type de contentieux.

Au préalable : bail commercial ou bail professionnel ?

Le régime applicable commande l'essentiel de la résolution du litige (juridiction compétente, formalisme de la résiliation, durée). Or « bureaux » et « locaux industriels » peuvent relever de régimes distincts :

• Bail commercial (articles L. 145-1 et suivants du code de commerce) : locaux dans lesquels est exploité un fonds de commerce ou artisanal. C'est le régime des locaux industriels et de la plupart des locaux commerciaux et de bureaux affectés à une activité commerciale. Il confère un droit au renouvellement et, à défaut, une indemnité d'éviction.
• Bail professionnel (article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, complété par les articles 1713 et suivants du code civil) : locaux affectés à un usage exclusivement professionnel non commercial (professions libérales). Durée minimale de six ans, faculté pour le preneur de résilier à tout moment avec un préavis de six mois, absence de droit au renouvellement.

Cette qualification doit être vérifiée au cas par cas, car plusieurs développements ci-dessous (formalisme de la clause résolutoire notamment) diffèrent selon le régime.

I - Les points de conflit les plus fréquents

Les litiges naissent généralement des obligations essentielles du contrat de bail : la délivrance des locaux, leur utilisation conforme et le respect des clauses financières. Pour des locaux industriels ou de bureaux, ces obligations prennent une dimension particulière en raison des spécificités techniques et opérationnelles.

L'obligation de délivrance des locaux

Selon l'article 1719 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer un bien conforme à sa destination. Pour des locaux industriels ou de bureaux, cela inclut la conformité aux normes de sécurité, l'état de fonctionnement des équipements et l'achèvement des travaux promis. Les litiges émergent souvent lorsque le preneur estime que les locaux ne répondent pas aux conditions stipulées au bail, en particulier si des désordres ou des équipements manquants empêchent une jouissance paisible.

Point essentiel souvent méconnu : l'obligation de délivrance n'est pas figée à l'entrée dans les lieux, elle est continue et s'impose pendant toute la durée du bail. La Cour de cassation a récemment jugé, à propos d'un bail commercial, que cette obligation continue est exigible tout au long du contrat, de sorte que le locataire reste recevable à en poursuivre l'exécution forcée tant que le manquement perdure — et à obtenir réparation des conséquences dommageables sur les cinq années précédant sa demande (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292, publié — Légifrance).

Les travaux à la charge du bailleur et/ou du preneur

Les contrats de bail précisent souvent si certains travaux d'aménagement ou de mise aux normes incombent au bailleur ou au preneur. Une rédaction imprécise engendre des conflits, par exemple sur les « travaux complémentaires » non achevés à l'entrée dans les lieux ou les adaptations spécifiques demandées par le preneur.

À défaut de stipulation claire, la règle de principe est protectrice du preneur : sauf clause expresse contraire, le bailleur, tenu de son obligation de délivrance, doit prendre à sa charge les travaux nécessaires à l'activité stipulée au bail — et il n'en est pas exonéré par le seul fait que le preneur a confié ces travaux à un tiers (Cass. 3e civ., 18 janvier 2018, n° 16-26.011, publié au Bulletin — Légifrance). La portée d'une clause de répartition des travaux doit donc être appréciée avec rigueur.

Les loyers et charges impayés

Le non-paiement des loyers ou des charges est une cause fréquente de contentieux. Le bailleur peut mettre en œuvre la clause résolutoire prévue au bail ou engager une action en recouvrement.

Les clauses de résiliation et d'expulsion

La clause résolutoire permet au bailleur de mettre fin au bail en cas de manquement du preneur (notamment des impayés), mais sa mise en œuvre obéit à un formalisme strict, qui dépend du régime :

• Bail commercial : l'article L. 145-41 du code de commerce impose un commandement de payer (ou d'exécuter) demeuré infructueux pendant au moins un mois. Ce délai est d'ordre public. La Cour de cassation juge qu'une clause stipulant un délai inférieur — par exemple « trente jours » assimilés au mois calendaire — fait échec à ce texte et encourt la nullité (Cass. 3e civ., 11 décembre 2013, n° 12-22.616, publié au Bulletin — Légifrance).
• Bail professionnel : l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 ne réglemente pas spécifiquement la clause résolutoire ; celle-ci relève du droit commun des contrats. En pratique, une rédaction inspirée du formalisme commercial (commandement préalable, délai de régularisation) est plus sûre qu'une clause de résiliation automatique.

Dans les deux cas, le juge peut accorder des délais au preneur et suspendre les effets de la clause résolutoire (article 1343-5 du code civil ; article L. 145-41, alinéa 2, du code de commerce pour le bail commercial).

L'occupation des parties communes et les atteintes à la sécurité

Dans les locaux industriels, les litiges peuvent porter sur l'usage des parties communes (coursives, parkings, voies de contournement) ou sur l'installation d'équipements non autorisés (conteneurs, rayonnages, équipements dangereux), avec des enjeux de sécurité incendie ou de conformité.

Les désordres techniques ou risques spécifiques

Certains équipements ou procédés utilisés par le preneur (procédés industriels, sources de contamination) peuvent engendrer des risques pour le bâtiment ou les occupants et appeler une expertise pour évaluer la dangerosité ou les dommages.

II - Les voies judiciaires mises en œuvre

Juridiction compétente. Pour les litiges relevant du statut des baux commerciaux (impayés, résiliation, acquisition de la clause résolutoire, exécution des obligations), la compétence appartient exclusivement au tribunal judiciaire (articles R. 211-4 et R. 211-3-26 du code de l'organisation judiciaire). La fixation du prix du bail révisé ou renouvelé relève du président du tribunal judiciaire (juge des loyers commerciaux, article R. 145-23 du code de commerce). Le tribunal de commerce n'est compétent qu'à la marge, lorsque le bail n'est pas soumis au statut (bail dérogatoire, convention d'occupation précaire entre commerçants) ou lorsque la demande repose sur le seul droit commun des obligations.

Lorsque les parties ne parviennent pas à un accord amiable, plusieurs voies procédurales peuvent être envisagées :

• L'action en recouvrement et l'injonction de payer. La procédure d'injonction de payer peut être utilisée pour des sommes dues. En cas d'opposition du débiteur, le dossier est renvoyé devant la juridiction compétente au fond — laquelle, pour un bail commercial, est le tribunal judiciaire (et non le tribunal de commerce). En pratique, lorsque la créance de loyers est contestée ou s'inscrit dans un litige plus large sur l'exécution du bail, l'action est portée directement devant le tribunal judiciaire.
• Le référé-expertise (article 145 du code de procédure civile) : pour qu'un expert judiciaire établisse la réalité des désordres ou évalue les travaux nécessaires à la conformité des locaux.
• La procédure au fond : pour trancher les demandes complexes (résiliation du bail, réparation des préjudices, répartition des responsabilités).
• La médiation judiciaire : parfois proposée par le juge pour favoriser une résolution amiable.

III - Les clauses contractuelles importantes à surveiller

Pour prévenir les conflits ou disposer d'une base solide en cas de contentieux, certaines clauses sont déterminantes.

• La clause d'obligation de délivrance doit préciser l'état attendu des locaux à l'entrée et distinguer les travaux relevant du bailleur et du preneur. Attention aux clauses d'exonération : la jurisprudence en encadre strictement la portée. Ainsi, une clause de non-recours qui n'a pas pour objet de mettre certains travaux d'entretien ou de réparation à la charge du preneur n'exonère pas le bailleur de son obligation de délivrance, et ne fait donc pas obstacle à une demande indemnitaire fondée sur un manquement à cette obligation (Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-14.974, publié — locaux à usage de bureaux — Légifrance).
• La clause résolutoire doit détailler les conditions de mise en œuvre et respecter, pour le bail commercial, le délai d'au moins un mois après commandement (L. 145-41 C. com.).
• La clause relative aux parties communes, pour réguler l'usage des espaces partagés.
• La clause de sécurité, pour fixer les obligations du preneur en matière de normes de sécurité et de conformité des installations spécifiques.

IV - L'issue des litiges

L'issue dépend de la clarté des clauses, des éléments factuels probants et de la stratégie procédurale. Une expertise judiciaire ou une médiation peuvent infléchir le cours du litige.

• Décision en faveur du bailleur : confirmation de la créance et, le cas échéant, expulsion du preneur en cas de faute grave (non-paiement, usage non conforme).
• Décision en faveur du preneur : suspension des effets de la clause résolutoire (avec délais) ou indemnisation en cas d'inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance.
• Nomination d'un expert judiciaire : pour clarifier les responsabilités et établir un état précis ; cela peut différer la décision de fond tout en fournissant des éléments probants.
• Médiation et accord amiable : un protocole d'accord peut mettre fin au conflit plus rapidement et à moindre coût.

Conclusion

Les conflits entre bailleur et preneur portant sur des bureaux ou des locaux industriels illustrent l'importance d'un contrat de bail bien rédigé et adapté au régime applicable (commercial ou professionnel). Les procédures judiciaires peuvent souvent être évitées ou limitées si les parties anticipent les problématiques de délivrance, de travaux et d'usage des locaux. L'expertise ou la médiation permettent parfois une résolution plus efficace des différends.

Le cabinet se tient à la disposition des bailleurs et preneurs pour la rédaction, l'audit et le contentieux de leurs baux.