Cabinet d’Avocat GIMALAC (IDF & Côte d'Azur)

Par Laurent Gimalac, Ancien Professeur à l’ISEM (ESMOD Paris) et à SUP DE LUXE (Groupe EDC, Paris) et Avocat 

Lorsqu'une entreprise ou un bien immobilier ayant accueilli une activité industrielle change de mains, les parties aménagent presque toujours contractuellement le sort de la pollution éventuelle des sols : clause de prise « en l'état », renonciation à recours, clause exonératoire de garantie, ou encore garantie de passif environnemental. Ces stipulations rassurent l'acquéreur comme le cédant. Mais elles se heurtent à une réalité que beaucoup de praticiens sous-estiment : l'obligation légale de remise en état d'un site pollué relève de la police administrative et engage la responsabilité de son débiteur sur le terrain délictuel, indépendamment de ce que les parties ont pu convenir.

Cet article fait le point, sur la base de la jurisprudence vérifiée de la Cour de cassation, sur l'articulation entre ces aménagements contractuels et la responsabilité extracontractuelle. Il s'adresse aux acquéreurs comme aux cédants de sites industriels ou de terrains anciennement exploités.

Avertissement : cette présentation est générale et ne constitue pas une consultation. Chaque cession appelle une analyse propre. Le cabinet est à votre disposition pour examiner votre situation.

1. Deux mécanismes contractuels à ne pas confondre

Une confusion fréquente mérite d'être levée d'emblée, car elle change tout sur le plan juridique.

La clause de garantie de passif est une stipulation par laquelle le cédant s'engage à indemniser le cessionnaire pour certains passifs ou charges qui se révéleraient après la cession mais trouveraient leur origine avant elle. C'est une clause qui charge le cédant au profit de l'acquéreur. Par définition, elle n'exonère le cédant de rien : elle est, au contraire, une protection supplémentaire pour l'acquéreur. En matière environnementale, elle prend souvent la forme d'une garantie de passif spécifique, plafonnée dans son montant et limitée dans sa durée.

Les clauses exonératoires — clause de non-garantie de l'état du sol et du sous-sol, renonciation à recours, prise du bien « en l'état » — visent à l'inverse à protéger le cédant contre les réclamations de l'acquéreur. Ce sont elles, et non la garantie de passif, qui posent la question de l'opposabilité à une action en responsabilité.

L'enjeu pratique est double et concerne les deux mécanismes :

• une clause exonératoire ne fait pas obstacle à l'action délictuelle fondée sur le manquement à l'obligation légale de remise en état ;
• une garantie de passif environnemental, même plafonnée, encadrée ou expirée, ne prive pas l'acquéreur de cette même action délictuelle lorsque ses conditions sont réunies : le terrain contractuel ne referme pas le terrain légal.

C'est ce que confirme la jurisprudence examinée ci-après.

2. Le fondement : une obligation légale de remise en état d'ordre public

La responsabilité en cause ne naît pas du contrat mais de la loi. Le dernier exploitant d'une installation classée pour la protection de l'environnement (ICPE) est tenu, à la cessation d'activité, de remettre le site dans un état tel qu'il ne s'y manifeste aucun des dangers ou inconvénients mentionnés à l'article L. 511-1 du code de l'environnement. Cette obligation, aujourd'hui précisée aux articles L. 512-6-1, L. 512-7-6 et L. 512-12-1 du code de l'environnement selon le régime de l'installation (autorisation, enregistrement, déclaration), constitue une obligation de police administrative.

Sa méconnaissance peut être sanctionnée sur le terrain de la responsabilité délictuelle, sur le fondement des anciens articles 1382 et 1383 du code civil, devenus les articles 1240 et 1241 depuis l'ordonnance du 10 février 2016.

Il convient d'être rigoureux sur le principe invoqué. Ce ne sont pas les articles 1240 et 1241 qui seraient « d'ordre public » au sens où ils s'imposeraient mot pour mot. Le principe, constant en droit français, est qu'on ne peut écarter ou limiter par avance, par convention, la responsabilité extracontractuelle de droit commun. Une clause par laquelle une partie s'exonérerait à l'avance des conséquences de sa faute délictuelle est sans effet. C'est ce principe qui prive d'efficacité les clauses exonératoires lorsque le litige se place sur le terrain délictuel.

3. La jurisprudence

3.1. L'arrêt « Hydro Agri France » (Civ. 3e, 16 mars 2005)

L'arrêt de référence est rendu par la troisième chambre civile le 16 mars 2005 (Cass. 3e civ., 16 mars 2005, n° 03-17.875, publié au Bulletin).

Une société coopérative agricole avait acquis d'une société pétrochimique un terrain ayant servi à la fabrication d'engrais, l'acte stipulant que l'acquéreur le prenait « dans son état actuel ». Confrontée à des prescriptions préfectorales relatives à la nappe phréatique, l'acquéreur a recherché la responsabilité du vendeur, dernier exploitant, sur le fondement de l'article 1382 du code civil.

La Cour de cassation rejette le pourvoi du vendeur. Dans ses motifs propres, elle approuve la cour d'appel d'avoir retenu que l'acquéreur se prévalait d'une obligation de police administrative imposant, « nonobstant tout rapport de droit privé », la remise en état des lieux au dernier exploitant d'une installation classée, sous peine de sanctions pénales — obligation pesant sur le vendeur « sans que puissent être invoquées les dispositions contractuelles de la vente », ces dispositions demeurant « étrangères aux prescriptions de l'autorité administrative ». La Cour en déduit que le manquement invoqué revêtait le caractère d'une faute au sens de l'article 1382.

Note de rigueur sur les citations. On lit parfois, attribuée à cet arrêt, la formule selon laquelle la faute serait caractérisée « nonobstant les stipulations contractuelles exonérant [le cédant] de sa responsabilité à l'égard du cessionnaire ». Cette formule ne figure pas dans les motifs de la Cour en 2005. Elle correspond à un moyen de cassation développé par un plaideur dans une autre affaire (pourvoi n° 11-27.101, ci-dessous), c'est-à-dire à l'argumentation d'une partie, et non à la position de la Cour. La citer comme un motif de la Cour de cassation serait une erreur. La formule exacte et opposable est celle reproduite ci-dessus : « nonobstant tout rapport de droit privé ».

3.2. L'arrêt du 16 janvier 2013

La troisième chambre civile a précisé la portée de cette obligation dans un arrêt du 16 janvier 2013 (Cass. 3e civ., 16 janv. 2013, n° 11-27.101, publié au Bulletin).

Dans cette affaire, l'acte de vente prévoyait que l'ancien exploitant « demeurait contractuellement tenu de garantir le traitement futur de toute pollution détectée et la remise en état du terrain » — autrement dit une véritable garantie contractuelle de dépollution, distincte d'une clause exonératoire. La cour d'appel avait néanmoins débouté l'acquéreur, au motif qu'il n'avait pas mis en demeure l'exploitant de dépolluer.

La Cour casse partiellement cet arrêt. Elle juge, au visa de l'article 34 du décret du 21 septembre 1977 et de l'article 1382 du code civil, que l'exploitant est tenu de remettre le site en état « sans qu'il y ait lieu à mise en demeure ». L'obligation de remise en état est donc une obligation légale dont l'inexécution se constate objectivement, sans formalité préalable, et dont la méconnaissance ouvre l'action délictuelle. L'existence d'un dispositif contractuel — ici favorable à l'acquéreur — ne déplace pas cette obligation sur le seul terrain du contrat.

Cet arrêt confirme le caractère extracontractuel de l'obligation de remise en état. Il ne juge pas, en tant que tel, qu'une « clause de garantie de passif » serait inopposable : la question dont la Cour était saisie portait sur l'exigence ou non d'une mise en demeure, non sur la validité d'une clause exonératoire.

3.3. La confirmation récente : l'arrêt « Total Mayotte » (Civ. 3e, 30 sept. 2021)

La solution a été réaffirmée et enrichie par un arrêt remarqué de la troisième chambre civile (Cass. 3e civ., 30 sept. 2021, n° 20-15.354 et 20-16.156, publié au Bulletin, FS-B).

Un exploitant de station-service avait échangé un terrain en y insérant une « clause de pollution » exonératoire, accompagnée d'un rapport de dépollution. Une pollution résiduelle aux hydrocarbures est découverte lors de travaux ultérieurs.

Trois apports méritent d'être relevés :

1. La clause exonératoire est écartée. La Cour relève que les juges du fond n'avaient pas constaté l'acceptation, par l'acquéreur, d'un risque connu de pollution résiduelle : au contraire, le rapport joint à l'acte « accréditait l'idée d'une dépollution complète ». Le vendeur-exploitant avait donc manqué à son obligation de délivrance, et la clause ne pouvait le protéger. L'enseignement pratique est net : une clause exonératoire ne joue que si l'acquéreur a accepté un risque réellement connu et précisément décrit.
2. La responsabilité s'étend aux tiers sur le terrain délictuel. La Cour retient la responsabilité contractuelle du vendeur envers le sous-acquéreur, mais délictuelle envers le locataire, tiers au contrat de vente — illustration directe du fait que l'aménagement contractuel ne lie pas les tiers.
3. Une qualification à connaître : vice caché plutôt que défaut de conformité. Sur un autre moyen, la Cour casse en jugeant qu'à défaut de clause relative à l'absence de pollution dans l'acte, l'inconstructibilité d'un terrain due à la présence d'hydrocarbures constitue non un défaut de conformité, mais un vice caché de la chose vendue. Cette distinction commande le régime applicable (notamment le délai pour agir) et doit être anticipée dès la rédaction de l'acte.

4. Les limites : l'action délictuelle n'est pas automatique

L'objectivité impose de souligner que la non-opposabilité des clauses exonératoires ne garantit pas le succès de l'action. Le demandeur doit établir une faute, un préjudice et un lien de causalité, et la qualité du défendeur compte. Plusieurs arrêts récents rejettent la demande pour ces motifs.

• La qualité de dernier exploitant est déterminante. L'obligation de remise en état pèse sur le dernier exploitant (ou son ayant droit), non sur le vendeur en tant que tel. Dans l'affaire du 16 janvier 2013 précitée, les demandes dirigées contre le vendeur non exploitant avaient d'ailleurs été rejetées, seule la responsabilité de l'exploitant étant en cause. Un cédant qui n'a jamais exploité l'installation classée n'est pas débiteur de cette obligation légale.
• La preuve de la faute et du lien de causalité incombe au demandeur. Dans un arrêt du 22 novembre 2018 (Cass. 3e civ., 22 nov. 2018, n° 17-26.208), la Cour rappelle que l'exploitant ne peut s'exonérer par une clause de non-garantie et que l'absence d'injonction administrative ne fait pas obstacle à sa responsabilité. Elle rejette néanmoins le pourvoi car l'acquéreur ne démontrait ni que l'installation classée se trouvait sur la parcelle vendue, ni que la pollution était rattachable à l'activité du vendeur (une origine extérieure n'étant pas exclue).
• Une remise en état conforme exonère. Dans un arrêt du 7 mars 2019 (Cass. 3e civ., 7 mars 2019, n° 17-28.536), la Cour rejette l'action délictuelle dirigée contre d'anciens exploitants d'un dépôt d'hydrocarbures : le préfet, informé de la cessation d'activité, n'avait émis aucune observation ni demandé de travaux supplémentaires, de sorte que la remise en état avait été réalisée dans des conditions conformes et qu'aucune faute n'était établie. L'acquéreur, qui connaissait l'ancien usage du site et avait conçu son projet sans tenir compte de la pollution résiduelle, supportait ses propres négligences.

La leçon d'ensemble : le terrain délictuel reste ouvert malgré les clauses, mais il exige une démonstration rigoureuse — qualité du débiteur, faute, causalité, préjudice — que les juges contrôlent strictement.

5. Conséquences pratiques pour la rédaction et la négociation des actes

Pour les cédants, notamment lorsqu'ils sont ou ont été exploitants :

• ne pas surestimer la portée protectrice d'une clause exonératoire ou de prise « en l'état » : elle ne fait pas obstacle à l'action délictuelle de l'acquéreur, et encore moins à celle des tiers (locataires, sous-acquéreurs) ;
• la sécurité juridique passe moins par l'exonération que par une information précise et documentée de l'acquéreur sur la pollution connue (l'acceptation d'un risque réellement connu est ce que la jurisprudence valorise) ;
• veiller au respect effectif des obligations de cessation d'activité et de remise en état, dont la conformité, validée par l'administration, constitue la meilleure protection.

Pour les acquéreurs :

• une garantie de passif environnemental demeure utile, mais ne pas la considérer comme l'unique filet : le fondement délictuel subsiste lorsque ses conditions sont réunies, y compris au-delà du plafond ou de la durée de la garantie ;
• exiger des diagnostics complets et adaptés avant l'acquisition : la jurisprudence sanctionne l'acquéreur négligent qui se contente d'études insuffisantes ;
• identifier précisément la qualité de dernier exploitant du cédant, car elle conditionne l'existence même de l'obligation légale de remise en état.

Conclusion

La clause de garantie de passif et, plus largement, les aménagements contractuels relatifs à la pollution des sols (clauses exonératoires, renonciations à recours, prise « en l'état ») organisent les rapports entre les parties, mais ne referment pas le terrain de la responsabilité délictuelle. L'obligation légale de remise en état du dernier exploitant d'une installation classée, qui relève de la police administrative, peut être sanctionnée sur le fondement des articles 1240 et 1241 du code civil indépendamment des stipulations contractuelles, et même au profit de tiers. Cette ligne est constante de l'arrêt Hydro Agri France de 2005 à l'arrêt Total Mayotte de 2021.

Cette efficacité n'est toutefois pas automatique : l'action suppose un débiteur ayant la qualité d'exploitant, une faute caractérisée et un lien de causalité prouvé, comme le rappellent les rejets prononcés en 2018 et 2019. La rédaction des actes de cession gagne donc à privilégier une information précise et la conformité des obligations environnementales plutôt qu'une exonération dont la portée est, sur ce terrain, largement illusoire.

Le cabinet accompagne cédants et acquéreurs de sites industriels et de terrains anciennement exploités dans l'audit, la négociation et la rédaction des clauses environnementales, ainsi que dans le contentieux de la pollution des sols.

Références citées (vérifiées sur Légifrance)

• Cass. 3e civ., 16 mars 2005, n° 03-17.875 (Hydro Agri France), Bull. III n° 67 — Légifrance
• Cass. 3e civ., 16 janvier 2013, n° 11-27.101, Bull. III n° 4 — Légifrance
• Cass. 3e civ., 30 septembre 2021, n° 20-15.354 et 20-16.156 (Total Mayotte), publié, FS-B — Légifrance
• Cass. 3e civ., 22 novembre 2018, n° 17-26.208 — Légifrance
• Cass. 3e civ., 7 mars 2019, n° 17-28.536 — Légifrance
• Code de l'environnement, art. L. 511-1, L. 512-6-1, L. 512-7-6, L. 512-12-1
• Code civil, art. 1240 et 1241 (anciens art. 1382 et 1383)