Cabinet d’Avocat GIMALAC (IDF & Côte d'Azur)

Par Me Laurent Gimalac, Avocat, Ancien Professeur à l’ISEM (ESMOD Paris) et à SUP DE LUXE (Groupe EDC, Paris).

La sécurité incendie — installation et entretien d'extincteurs, désenfumage, alarme, dégagements — est un enjeu central de l'exploitation d'un local commercial. La question pratique qui revient sans cesse est celle de la répartition des obligations et des coûts entre bailleur et preneur. On lit souvent que « le preneur supporte l'essentiel ». Cette idée reçue est trompeuse : depuis la loi du 18 juin 2014 (loi « Pinel ») et au regard d'une jurisprudence constante, le bailleur conserve un socle d'obligations dont il ne peut se défaire que dans des limites précises. Cet article fait le point sur le droit applicable et sur les clauses à privilégier.

À distinguer d'emblée : bail commercial et convention d'occupation précaire (COP). Les deux ne relèvent pas du même régime. La COP, qui se caractérise par une occupation autorisée « à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties », est expressément exclue du statut des baux commerciaux (art. L. 145-5-1 C. com.). Les règles impératives propres au statut (clause résolutoire encadrée, plafonnement des charges, état des lieux obligatoire) ne s'appliquent donc pas à une véritable COP. Nous le signalons à chaque étape.

1. Le cadre légal : qui doit quoi ?

1.1 Les obligations du bailleur : délivrance et entretien

Le bailleur est tenu, par la nature même du contrat et sans clause particulière, de délivrer la chose louée, de l'entretenir en état de servir à l'usage convenu et d'en assurer la jouissance paisible (art. 1719 C. civ.). Il doit la délivrer en bon état de réparations de toute espèce et exécuter, pendant le bail, toutes les réparations nécessaires autres que locatives (art. 1720 C. civ.).

Conséquence essentielle pour la sécurité incendie : les travaux de mise en conformité prescrits par l'administration pèsent en principe sur le bailleur, sauf stipulation expresse contraire. C'est la position de principe de la Cour de cassation depuis plus de vingt ans : « sauf stipulation expresse contraire, les travaux prescrits par l'administration sont à la charge du bailleur » (Cass. 3e civ., 19 juin 2002, n° 01-01.769, Légifrance). Elle a été réaffirmée en matière de bail commercial : en vertu de son obligation de délivrance, le bailleur prend en charge les travaux nécessaires à l'activité stipulée au bail, sauf clause expresse contraire (Cass. 3e civ., 18 janv. 2018, n° 16-26.011, publié au Bulletin, Légifrance).

Le bailleur ne dispose en revanche pas d'une « obligation de sécurité » autonome qui irait au-delà de la délivrance et de l'entretien : c'est par ces obligations, et non par un devoir distinct, que sa responsabilité se trouve engagée si le local livré n'est pas conforme à un usage sûr.

1.2 Les obligations de l'exploitant-preneur : la sécurité d'exploitation

Le preneur, comme exploitant, supporte les obligations de sécurité liées au fonctionnement quotidien de son activité, par opposition à la mise en conformité du bâti. Relèvent ainsi de sa charge naturelle : la fourniture et la maintenance des extincteurs, la signalétique de sécurité, les consignes, et plus largement les moyens de prévention propres à son exploitation.

Lorsque l'activité accueille du public, le local constitue un établissement recevant du public (ERP). Le régime de sécurité incendie applicable figure désormais aux articles R. 143-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation — et non plus aux articles R. 123-1 et suivants, recodifiés par le décret n° 2021-872 du 30 juin 2021, en vigueur depuis le 1er juillet 2021. Les obligations d'exploitation (maintien des installations, registre de sécurité, vérifications périodiques) incombent à l'exploitant.

Même hors ERP, l'exploitant qui emploie du personnel reste tenu, au titre du Code du travail, d'obligations de prévention du risque incendie (moyens d'extinction, dégagements, consignes). Ces obligations d'exploitation se distinguent des travaux structurels de mise aux normes, qui obéissent à la logique exposée ci-dessous.

2. La répartition des charges et travaux : ce que la loi Pinel a changé

C'est le point le plus souvent négligé, et le plus risqué à méconnaître. Pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014, l'article R. 145-35 du Code de commerce interdit, de manière impérative, d'imputer au preneur :

• les grosses réparations de l'article 606 du Code civil (gros murs, voûtes, rétablissement des poutres et des couvertures entières, etc.), ainsi que les honoraires associés ;
• les travaux de mise en conformité avec la réglementation, dès lors qu'ils relèvent de ces grosses réparations.

Autrement dit, un travail de sécurité incendie lourd et structurel (réfection d'un système de désenfumage intégré, reprise de structure, compartimentage touchant au gros œuvre) qui relève des grosses réparations ne peut pas être mis à la charge du preneur, même par une clause. À l'inverse, l'acquisition et l'entretien d'extincteurs, la signalétique, les vérifications périodiques relèvent de l'entretien courant et peuvent contractuellement incomber au preneur.

Deux obligations d'information complètent ce dispositif et conditionnent la sécurité de la relation :

• un inventaire précis et limitatif des catégories de charges réparties entre les parties, assorti tous les trois ans d'un état prévisionnel des travaux envisagés et d'un récapitulatif des travaux réalisés (art. L. 145-40-2 C. com., baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014) ;
• un état des lieux d'entrée et de sortie, établi contradictoirement, à défaut duquel le bailleur ne peut invoquer la présomption de bon état de l'article 1731 du Code civil (art. L. 145-40-1 C. com.).

COP : ces dispositions relèvent du statut des baux commerciaux et ne s'appliquent donc pas à une convention d'occupation précaire. Dans une COP, la répartition des charges de sécurité obéit au droit commun du contrat et aux articles 1719 et 1720 du Code civil ; les parties disposent d'une plus grande liberté de stipulation, mais le bailleur reste tenu de délivrer un local utilisable et sûr.

3. Le jeu des clauses : ce qu'une clause peut, et ne peut pas, faire

La marge de manœuvre contractuelle existe, mais elle est doublement encadrée.

D'abord, la clause de transfert doit être expresse et non équivoque. Une clause générale mettant à la charge du preneur « toutes les transformations et réparations nécessitées par l'exercice de son activité » et lui imposant de respecter les règlements ne suffit pas à transférer les travaux prescrits par l'administration : la Cour de cassation casse les décisions qui s'en contentent (Cass. 3e civ., 19 juin 2002, n° 01-01.769, précité). À l'inverse, lorsque les stipulations transfèrent clairement au preneur la charge des travaux de mise aux normes de sécurité et d'accessibilité, ce transfert est valable (Cass. 3e civ., 16 nov. 2022, n° 21-10.016, Légifrance — décision inédite, donc d'autorité moindre, mais illustrative).

Ensuite, aucune clause ne peut franchir le plafond impératif de l'article R. 145-35. Même rédigée sans ambiguïté, une clause ne peut imputer au preneur les grosses réparations ni les mises en conformité qui en relèvent, pour les baux soumis au régime Pinel.

En pratique, une clause efficace doit donc : (i) viser expressément les dispositifs concernés (extincteurs, alarme, signalétique, maintenance) ; (ii) distinguer l'acquisition, l'entretien et le renouvellement ; (iii) réserver ce qui demeure à la charge du bailleur par l'effet de la loi. Une formule du type « le preneur prend en charge l'installation, l'entretien et le renouvellement des extincteurs et des dispositifs de sécurité d'exploitation, sous réserve des travaux relevant des grosses réparations de l'article 606 du Code civil et de toute mise en conformité en relevant, qui demeurent à la charge du bailleur » sécurise la répartition sans heurter l'ordre public.

3.1 La clause d'état initial et de conformité

L'état des lieux d'entrée (obligatoire en bail commercial : art. L. 145-40-1 C. com.) doit décrire les dispositifs de sécurité existants. Une clause peut prévoir que le bailleur atteste de la conformité des installations livrées et que le preneur s'engage à mettre en œuvre, à sa charge, les mesures de sécurité propres à son exploitation. Cette clause ne décharge toutefois jamais le bailleur de son obligation de délivrance d'un local apte à l'usage convenu.

3.2 La clause de visite et de contrôle

Le bailleur peut se réserver un droit de visite périodique pour vérifier l'entretien des lieux et l'absence de modification dangereuse. Ce droit relève de la liberté contractuelle ; il ne se confond pas avec l'article 1724 du Code civil, lequel concerne les réparations urgentes en cours de bail (voir 4.2).

4. Sanctions et voies de recours

4.1 La clause résolutoire (bail commercial)

Pour se prémunir contre un preneur défaillant, le bail commercial peut comporter une clause résolutoire. Elle ne produit toutefois effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux, lequel doit mentionner ce délai à peine de nullité (art. L. 145-41 C. com.). Ce texte a été récemment modifié par la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, qui encadre désormais plus strictement la suspension des effets de la clause résolutoire (capacité du preneur à régler la dette et reprise du paiement du loyer courant avant la première audience).

COP : l'article L. 145-41 relève du statut et ne s'applique pas à une COP. La résiliation d'une convention précaire obéit à ses propres stipulations et au droit commun.

4.2 Les recours de droit commun

En cas de manquement persistant aux obligations de sécurité d'exploitation, le bailleur peut, après mise en demeure, agir en responsabilité contractuelle et solliciter, le cas échéant, la résiliation judiciaire sur le fondement du droit commun de l'inexécution (art. 1224 et s. C. civ.).

Symétriquement, si le bailleur manque à son obligation de délivrance (local non conforme, danger), le preneur peut demander une réduction de loyer, la résiliation aux torts du bailleur (droit commun de l'inexécution) et des dommages-intérêts. Rappelons que l'article 1724 du Code civil — souvent invoqué à tort — vise uniquement les réparations urgentes en cours de bail : le preneur doit les supporter, mais le loyer est réduit si elles durent plus de vingt et un jours, et le bail peut être résilié si les lieux deviennent inhabitables.

4.3 Assurances et indemnisation

Le bail doit imposer au preneur la souscription et le maintien d'une assurance adaptée (responsabilité civile, incendie), avec justification à chaque échéance. Une clause d'indemnisation peut protéger le bailleur contre les conséquences d'un manquement du preneur à ses obligations de sécurité d'exploitation, sans pour autant lui permettre de transférer une charge que la loi lui réserve.

Conclusion

La sécurité incendie ne se résume pas à un transfert global de responsabilités vers le preneur. Le bon réflexe de rédaction consiste à trier les travaux : sécurité d'exploitation et entretien courant (extincteurs, alarme, consignes), transférables au preneur par une clause expresse ; mise en conformité structurelle relevant des grosses réparations, qui demeure impérativement à la charge du bailleur en bail commercial. Une clause précise, articulée avec l'article R. 145-35 du Code de commerce et avec l'obligation de délivrance, et une distinction nette entre bail commercial et convention d'occupation précaire, sont les meilleurs garants de la sécurité juridique de la relation.

Textes et références

Code civil

• Art. 1719 — obligation de délivrance, d'entretien et de jouissance paisible.
• Art. 1720 — délivrance en bon état et réparations nécessaires.
• Art. 1724 — réparations urgentes en cours de bail.
• Art. 606 — définition des grosses réparations.
• Art. 1224 et s. — résolution pour inexécution (droit commun).

Code de commerce

• Art. L. 145-5-1 — exclusion de la convention d'occupation précaire du statut.
• Art. L. 145-40-1 — état des lieux d'entrée et de sortie.
• Art. L. 145-40-2 — inventaire des charges et état prévisionnel des travaux.
• Art. L. 145-41 — clause résolutoire (modifié par la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026).
• Art. R. 145-35 — charges et travaux non imputables au preneur.

Code de la construction et de l'habitation

• Art. R. 143-1 et s. — sécurité incendie des ERP (recodification, décret n° 2021-872 du 30 juin 2021).

Jurisprudence

• Cass. 3e civ., 19 juin 2002, n° 01-01.769 — Légifrance.
• Cass. 3e civ., 18 janv. 2018, n° 16-26.011 (publié) — Légifrance.
• Cass. 3e civ., 16 nov. 2022, n° 21-10.016 (inédit) — Légifrance.

Le présent article constitue une information juridique générale, à jour à la date de sa publication. Il ne constitue pas une consultation ni un conseil juridique personnalisé. Chaque situation doit faire l'objet d'une analyse au regard du bail et des circonstances de l'espèce. Me Gimalac se tient à votre disposition pour toute analyse adaptée.