Par Me Laurent GIMALAC, Avocat spécialiste en droit de l’environnement.
La construction d’un immeuble voisin peut-elle engager la responsabilité de son propriétaire lorsqu’elle prive une habitation de vue, de lumière ou d’ensoleillement ? La réponse est affirmative, mais elle ne résulte ni automatiquement de la seule perte d’un avantage antérieur ni de la seule importance de la construction.
Le régime applicable est celui du trouble anormal de voisinage, désormais consacré par l’article 1253 du Code civil. Le propriétaire, le maître d’ouvrage ou celui qui exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage est responsable de plein droit du dommage causé par un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage.
L’action ne suppose donc pas la démonstration d’une faute. La victime doit toutefois établir l’existence d’un dommage, son lien avec la construction litigieuse et le caractère anormal du trouble au regard des circonstances de temps et de lieu.
La conformité de la construction ne fait pas obstacle à l’action
La délivrance d’un permis de construire ne garantit pas au constructeur l’absence de responsabilité civile à l’égard des voisins. Le permis vérifie principalement la conformité du projet aux règles d’urbanisme. Il est délivré sous réserve des droits des tiers.
La conformité de l’immeuble au permis de construire ou au plan local d’urbanisme ne suffit donc pas à exclure l’existence d’un trouble anormal de voisinage. Elle constitue cependant un élément susceptible d’être pris en compte pour apprécier le caractère prévisible et normal des nuisances dans le secteur concerné.
La Cour de cassation a ainsi admis qu’une construction conforme aux règles administratives puisse néanmoins causer un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage. Elle rappelle toutefois que l’appréciation doit être concrète et tenir compte de l’environnement urbain, de la densité des constructions et de la destination des lieux.
La Cour de cassation n’exclut pas les zones urbaines
Certains propriétaires soutiennent encore que les actions fondées sur la perte de vue ou d’ensoleillement seraient réservées aux secteurs ruraux ou aux quartiers bénéficiant d’un environnement exceptionnel. Cette présentation est inexacte.
Dans un arrêt du 7 novembre 2019, la Cour de cassation a approuvé la condamnation d’une société civile immobilière à indemniser des voisins à hauteur de 80 000 euros. La construction litigieuse consistait en un immeuble collectif de quatre étages qui dominait le pavillon voisin et dont les balcons créaient des vues directes ou latérales sur le fonds voisin.
La Cour a retenu que l’immeuble privait la maison et le jardin de vue, de lumière et d’ensoleillement de manière « anormalement importante », y compris « dans un milieu urbain ou en voie d’urbanisation ». Elle a également relevé l’existence d’une promiscuité désagréable et d’une moins-value importante du bien (Cass. 3e civ., 7 novembre 2019, n° 18-17.267).
Cet arrêt ne consacre toutefois pas un droit général au maintien d’une vue ou d’un ensoleillement préexistants. Il signifie seulement que le contexte urbain ne fait pas disparaître, par principe, la possibilité d’un trouble anormal.
L’anormalité doit être appréciée au cas par cas
La jurisprudence récente confirme que la densité urbaine peut tantôt atténuer l’anormalité du trouble, tantôt ne pas suffire à l’exclure.
Dans un arrêt du 27 mars 2025, la Cour de cassation a censuré une décision qui avait retenu l’existence d’un trouble anormal lié à une limitation de vue sans rechercher si la très forte densité urbanistique de la zone n’était pas de nature à exclure cette qualification. La Cour a donc exigé que le contexte urbain soit effectivement pris en compte (Cass. 3e civ., 27 mars 2025, n° 23-21.076).
Dans le même sens, la Cour de cassation a cassé, le 26 septembre 2024, une décision qui avait indemnisé une perte de vue sans répondre à l’argument selon lequel la modification de l’environnement était prévisible dans un secteur densément urbanisé comportant déjà plusieurs immeubles collectifs comparables (Cass. 3e civ., 26 septembre 2024, n° 23-13.770).
À l’inverse, le 9 novembre 2023, elle a confirmé le rejet d’une demande fondée sur la perte d’une vue dégagée dans un lotissement situé dans une commune en pleine expansion. La Cour a approuvé les juges du fond d’avoir retenu que la vue supprimée ne présentait pas un intérêt particulier ou exceptionnel et que nul n’était assuré de conserver son environnement dans une zone urbaine ou en voie d’urbanisation (Cass. 3e civ., 9 novembre 2023, n° 22-15.403).
La question déterminante n’est donc pas seulement celle de l’existence d’une perte de vue. Il faut encore rechercher si cette perte présente une importance particulière, si elle était prévisible au regard de la configuration du quartier et si elle excède les désagréments normalement attachés à la densification urbaine.
La perte d’ensoleillement n’est pas automatiquement indemnisable
La perte d’ensoleillement peut constituer un trouble anormal, mais elle doit être précisément démontrée. Les juridictions examinent notamment la durée de l’ombre portée, les périodes de l’année concernées, l’orientation du bâtiment, les pièces affectées, l’existence d’autres ouvertures et la situation du bien dans son environnement.
Dans plusieurs décisions récentes, les juridictions ont considéré qu’une perte partielle, limitée à certaines heures ou à certaines saisons, ne dépassait pas les inconvénients normaux du voisinage en zone urbaine.
La cour d’appel de Montpellier a ainsi retenu, le 18 juin 2024, que des vues plongeantes sur un jardin caractérisaient un trouble anormal de voisinage, mais a écarté les demandes relatives à la perte d’ensoleillement. L’expertise ne permettait pas de mesurer suffisamment précisément l’importance de cette perte, laquelle résultait pour partie de l’urbanisation de la zone (CA Montpellier, 18 juin 2024, n° 21/03371).
La cour d’appel de Rennes a également jugé, le 6 mai 2025, qu’une perte d’ensoleillement non constante tout au long de l’année ne suffisait pas à caractériser un trouble anormal dans une zone densément construite et composée de parcelles de dimension limitée (CA Rennes, 6 mai 2025, n° 22/02436).
La solution peut toutefois être différente lorsque la perte de lumière est importante et objectivement établie. Dans un arrêt du 3 octobre 2024, la Cour de cassation a validé l’indemnisation d’une société dont deux jours de souffrance avaient été totalement obstrués par la construction d’un bâtiment mitoyen. Des constats et rapports techniques établissaient qu’une partie significative des locaux professionnels ne bénéficiait plus d’une lumière naturelle suffisante. La Cour a jugé que cette perte de luminosité excédait les inconvénients normaux du voisinage, malgré le caractère très urbanisé du secteur (Cass. 3e civ., 3 octobre 2024, n° 23-11.448).
Cette décision montre que l’environnement urbain ne justifie pas une diminution systématique de la protection. Une privation quasi totale de lumière ou une atteinte affectant l’utilisation normale des locaux peut être indemnisée.
La perte d’une vue remarquable peut être prise en compte
La perte de vue est appréciée avec une attention particulière lorsque la construction fait disparaître une perspective présentant un intérêt spécifique.
Dans un arrêt du 14 mars 2024, la Cour de cassation a confirmé la démolition d’un mur de 2,30 mètres qui obstruait totalement la vue sur mer dont bénéficiait auparavant une villa voisine. La cour d’appel avait souverainement constaté la réalité, l’importance et la gravité de la privation de vue (Cass. 3e civ., 14 mars 2024, n° 19-21.361).
De même, le 4 avril 2024, la Cour de cassation a confirmé la mise en conformité d’une construction qui dépassait les hauteurs autorisées et privait la voisine d’une partie importante de la vue panoramique sur le littoral, limitait son ensoleillement et réduisait la luminosité d’une pièce à vivre. La démolition a été ordonnée dans les limites nécessaires pour remettre la construction en conformité avec le permis de construire (Cass. 3e civ., 4 avril 2024, n° 22-21.132).
Ces décisions doivent être distinguées des hypothèses dans lesquelles la vue antérieure portait sur un environnement ordinaire, déjà partiellement bâti ou susceptible d’une densification prévisible.
La preuve constitue un enjeu central
La charge de la preuve repose sur celui qui invoque le trouble. Les photographies et constats doivent, autant que possible, permettre de comparer la situation avant et après la construction.
Une étude d’ensoleillement doit préciser les périodes et les horaires concernés, l’orientation des façades, la hauteur et la position de l’immeuble, ainsi que l’incidence de la végétation et des constructions préexistantes. Une étude qui ne tient pas compte des arbres ou des ombres déjà présentes peut être relativisée par le juge.
La cour d’appel de Versailles a ainsi ordonné une expertise judiciaire dans une affaire où les études produites faisaient apparaître une perte d’ensoleillement importante, mais ne prenaient pas suffisamment en compte la végétation existante (CA Versailles, 8 juin 2023, n° 22/04598).
À l’inverse, la cour d’appel de Caen a rejeté une demande lorsque la perte d’ensoleillement, évaluée à environ deux heures par jour, n’était étayée que par une étude non contradictoire et n’était corroborée par aucun élément suffisamment précis (CA Caen, 4 juin 2026, n° 22/02529).
La dépréciation immobilière doit également être démontrée par des éléments objectifs. Une simple estimation hypothétique ou une comparaison générale avec la valeur antérieure du bien ne suffit pas nécessairement. Le demandeur doit établir que la moins-value est directement imputable à la construction litigieuse.
Quelles réparations peuvent être demandées ?
La victime peut solliciter la réparation de son préjudice de jouissance, de la perte de valeur de son bien et, selon les circonstances, des mesures propres à faire cesser le trouble.
La démolition n’est toutefois pas automatique. Elle constitue une mesure particulièrement grave qui doit être nécessaire à la cessation du trouble. Lorsque la construction a été modifiée ou que le préjudice peut être suffisamment réparé par une indemnité, les juges peuvent préférer une réparation financière.
La cour d’appel de Nancy a ainsi retenu l’existence d’un trouble anormal résultant d’une perte de vue, d’ensoleillement et de luminosité, ainsi que d’une dévalorisation du bien. Elle a cependant refusé d’ordonner la démolition après la réduction de la hauteur de la construction et a fixé l’indemnisation à 15 000 euros au titre des troubles de jouissance et à 20 000 euros au titre de la perte de valeur (CA Nancy, 11 janvier 2024, n° 22/02141).
La réparation peut également porter sur un trouble qui a cessé avant que le juge statue. La Cour de cassation a rappelé que la disparition du trouble ne prive pas la victime du droit d’obtenir réparation pour la période pendant laquelle il a existé (Cass. 3e civ., 14 novembre 2024, n° 23-20.880).
Conclusion
La construction d’un grand immeuble peut donc engager la responsabilité de son propriétaire ou de son maître d’ouvrage lorsqu’elle entraîne une perte de vue, de lumière ou d’ensoleillement excédant les inconvénients normaux du voisinage.
La jurisprudence ne réserve pas cette action aux secteurs ruraux. Elle admet qu’un trouble anormal puisse exister en zone urbaine, tout en exigeant une appréciation particulièrement concrète de la densité du quartier, de la prévisibilité de la construction, de l’importance de la perte subie et de la qualité de la vue ou de l’ensoleillement supprimé.
En pratique, un recours devra être préparé à partir de constats précis, de photographies comparatives, d’une étude technique de l’ensoleillement et, lorsque cela est nécessaire, d’une expertise judiciaire. La conformité du permis de construire ne suffit pas à exclure l’action, mais une perte partielle et prévisible dans un secteur déjà densément urbanisé aura plus de difficultés à être qualifiée d’anormale.
Si vous subissez une perte importante de vue, de lumière ou d’ensoleillement à la suite d’une construction voisine, notre cabinet peut examiner les pièces du dossier, l’environnement urbanistique du bien et les éléments techniques permettant d’évaluer l’opportunité d’une action.