Par Me Laurent GIMALAC, Avocat spécialiste - Docteur en droit privé
Longtemps conseillée par les notaires aux couples non mariés, la clause de tontine — ou clause d'accroissement — permet à deux acquéreurs de convenir qu'au décès du premier, le survivant sera réputé avoir été, dès le jour de l'acquisition, seul propriétaire du bien. L'effet est rétroactif : le prémourant est censé n'avoir jamais été propriétaire.
Le mécanisme est séduisant sur le papier. Il est en réalité d'une rigidité redoutable, et son intérêt fiscal a très largement disparu. Avant de signer, quelques points méritent d'être pesés — d'autant qu'un arrêt du 9 avril 2026 vient de fermer sèchement une variante très pratiquée du montage.
1. La nature juridique du pacte : un contrat aléatoire, non une libéralité
La clause de tontine n'est pas une donation. Elle est analysée comme un contrat aléatoire : nul ne sait à l'avance qui survivra, donc qui sera le bénéficiaire final. C'est précisément cette qualification qui lui permet d'échapper à la prohibition des pactes sur succession future.
La Cour de cassation, réunie en chambre mixte, l'a jugé en des termes restés fondateurs : « loin de constituer […] une clause attribuant au survivant un droit privatif sur une partie de la succession du prémourant, le contrat litigieux […] conférait à chacun des acquéreurs la propriété de l'immeuble tout entier à partir du jour de son acquisition, sous condition de prédécès de son cocontractant ; que dès lors, une telle convention ne pouvait tomber sous la prohibition des pactes sur succession future » (Cass. ch. mixte, 27 novembre 1970, n° 68-10.452, Bull. ch. mixte n° 3).
Deux précisions utiles sur cet arrêt, souvent cité de manière approximative :
- il concernait des époux mariés sous le régime de la séparation de biens, et non des concubins — la solution vaut néanmoins pour tous les acquéreurs ;
- la cour d'appel dont la décision a été approuvée avait, dans la même affaire, rejeté une demande de partage et de licitation, jugeant que la clause y faisait obstacle. La rigidité du pacte est donc consubstantielle à sa validité.
La validité du pacte suppose un aléa réel. Les juges le vérifient concrètement : écart d'âge important, état de santé dégradé de l'un des acquéreurs, ou financement très inégal du bien peuvent conduire à requalifier l'opération en libéralité déguisée et à l'anéantir.
2. Premier inconvénient : on ne sort pas seul d'un pacte tontinier
C'est l'écueil principal. Le bien acquis en tontine n'est pas un bien indivis en propriété : tant que la condition de prédécès n'est pas réalisée, il n'y aura jamais eu qu'un seul titulaire du droit de propriété. Aucun des acquéreurs ne peut donc provoquer unilatéralement le partage sur le fondement de l'article 815 du code civil.
Si l'entente disparaît, les parties sont prisonnières du pacte : sa dissolution suppose l'accord de l'autre, ou le décès de l'un d'eux.
Il faut toutefois corriger une idée reçue : cette impasse n'est pas totale. La Cour de cassation a jugé que si la clause d'accroissement est exclusive de l'indivision en propriété, elle confère aux parties des droits concurrents emportant le droit de jouir indivisément du bien. L'exercice de ce droit peut être organisé par le juge, et celui qui occupe seul le bien peut être condamné à verser une indemnité d'occupation à l'autre (Cass. 1re civ., 9 novembre 2011, n° 10-21.710, publié au bulletin ; dans le même sens, Cass. 3e civ., 17 décembre 2013, n° 12-15.453).
Le tontinier évincé du logement n'est donc pas sans recours — mais il ne récupérera pas son capital.
3. Deuxième inconvénient : les enfants du prémourant perdent tout droit sur le bien
C'est la conséquence mécanique de la rétroactivité. Le prémourant étant réputé n'avoir jamais été propriétaire, le bien ne figure pas dans sa succession et ses héritiers, y compris réservataires, n'y ont aucun droit.
La Cour de cassation a admis cette conséquence, précisément parce que le pacte n'est pas une libéralité et échappe donc aux règles de la réserve héréditaire et du rapport. Pour un parent d'enfants d'une première union, l'effet peut être dévastateur — et rarement anticipé au moment de la signature.
4. L'intérêt fiscal a disparu depuis 1980
L'argument fiscal, encore parfois avancé, n'est plus d'actualité. L'article 69 de la loi de finances pour 1980 (loi n° 80-30 du 18 janvier 1980) a créé l'article 754 A du code général des impôts, aux termes duquel les biens recueillis en vertu d'une clause de tontine sont, au plan fiscal, réputés transmis à titre gratuit au bénéficiaire de l'accroissement.
Une seule exception subsiste : elle ne s'applique pas à l'habitation principale commune à deux acquéreurs d'une valeur globale inférieure à 76 000 €, sauf option pour les droits de mutation par décès (article 754 A du CGI, dans sa rédaction issue de la loi n° 2009-1673 du 30 décembre 2009).
Ce seuil n'a jamais été revalorisé depuis 1980 : il ne correspond plus à aucune réalité du marché immobilier. Pour des concubins — c'est-à-dire des personnes sans lien de parenté au sens fiscal — les droits sont liquidés au tarif applicable entre non-parents, soit 60 %. Autant dire que le montage est fiscalement pénalisant.
5. Les alternatives — et le piège à éviter absolument
Pour un couple non marié, d'autres outils sont généralement préférables : le PACS assorti d'un testament (le partenaire pacsé étant exonéré de droits de succession), l'assurance-vie avec désignation bénéficiaire, l'achat en indivision accompagné d'une convention d'indivision, ou encore la société civile immobilière.
Attention toutefois à un piège désormais clairement identifié. La pratique avait imaginé d'insérer la clause de tontine directement dans les statuts d'une SCI, en la faisant porter sur l'ensemble des parts. La Cour de cassation vient de condamner ce montage : « lorsqu'elle porte sur l'ensemble des parts d'une société civile, la clause statutaire d'accroissement ou de tontine est contraire à la disposition imposant que la société soit instituée par deux ou plusieurs personnes » — et, en raison de son effet rétroactif, elle n'est pas seulement réputée non écrite : elle entraîne la nullité de la société (Cass. 3e civ., 9 avril 2026, n° 25-12.992, publié au bulletin, au visa notamment de l'article 1832 du code civil).
La SCI reste donc une alternative pertinente à la tontine — à la condition expresse de ne pas y transposer la clause d'accroissement sur la totalité des parts. Les statuts existants comportant une telle clause méritent un audit sans délai.
Conclusion
Le pacte de tontine n'est intéressant que s'il est mené à son terme, c'est-à-dire jusqu'au décès de l'un des signataires. Il n'offre plus d'avantage fiscal significatif, il prive les héritiers du prémourant, et il enferme les parties dans un lien dont elles ne peuvent se délier seules. Sa signature suppose une information complète et un conseil personnalisé.
Le présent article a une vocation d'information générale et ne constitue pas une consultation juridique : chaque situation appelle une analyse spécifique par le cabinet.