Par Me Laurent GIMALAC, Avocat spécialiste en droit de l'environnement.
Il existe un véritable arsenal juridique constituant une insécurité permanente pour le propriétaire d'un terrain pollué qui veut le vendre ou le louer.
1. Responsabilité civile contractuelle et délictuelle
La responsabilité du vendeur ou du bailleur peut être engagée. Sur le plan délictuel, le Code civil offre plusieurs fondements pertinents, notamment l'article 1240 (ex-article 1382), qui pose le principe général de la responsabilité pour faute. Ces fondements peuvent être invoqués de manière alternative ou complémentaire, en fonction des circonstances de chaque espèce.
2. Garantie des vices cachés
La garantie des vices cachés permet également d'engager la responsabilité du vendeur. Son fondement substantiel se trouve à l'article 1641 du Code civil pour la vente (« Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine... ») — l'article 1648 ne fixant, quant à lui, que le délai de deux ans pour agir à compter de la découverte du vice, et non le principe de la garantie lui-même. Pour le bail, le fondement est l'article 1721 du Code civil, qui impose au bailleur de garantir le preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, même inconnus du bailleur lors du bail.
Cette garantie est particulièrement pertinente lorsque la pollution du site n'a pas été révélée à l'acquéreur ou au preneur. À noter : contrairement à la garantie des vices cachés en matière de vente, l'article 1721 n'est pas d'ordre public — une clause exonératoire peut y déroger, à condition d'être expresse et non équivoque.
3. Obligation de délivrance conforme
L'article 1604 du Code civil impose au vendeur une obligation de délivrance conforme (« la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l'acheteur »). Tout manquement à cette obligation, notamment quant à la qualité du bien vendu, peut engager la responsabilité du vendeur. Dans le contexte de la vente de terrains industriels, cette obligation peut s'étendre à l'état environnemental du site.
4. Obligation d'information
L'obligation d'information, renforcée par la réforme du droit des obligations de 2016, est d'ordre public. Elle est codifiée à l'article 1602 (« le vendeur est tenu d'expliquer clairement ce à quoi il s'oblige ») et à l'article 1112-1 du Code civil (obligation précontractuelle générale d'information), ainsi qu'à l'article L. 514-20 du Code de l'environnement, qui impose spécifiquement au vendeur d'un terrain ayant accueilli une ICPE soumise à autorisation ou à enregistrement d'en informer par écrit l'acheteur.
La jurisprudence a précisé le périmètre de cette obligation spéciale : elle suppose qu'une installation classée ait été effectivement implantée, en tout ou partie, sur le terrain vendu (Cass. 3e civ., 22 novembre 2018, n° 17-26.209), et s'étend à tout terrain issu de la division du site ou fonctionnellement inclus dans son périmètre, même s'il n'a pas lui-même accueilli l'activité autorisée (Cass. 3e civ., 21 septembre 2022, n° 21-21.933). Le vendeur doit informer l'acquéreur de tout risque de pollution ou de contamination du site.
5. Vices du consentement
Les vices du consentement, tels que l'erreur ou le dol, peuvent également être invoqués pour engager la responsabilité du vendeur, en particulier lorsque celui-ci a sciemment dissimulé des informations relatives à la pollution du site.
6. Responsabilité délictuelle malgré les clauses contractuelles
Même en présence de clauses contractuelles visant à limiter ou exclure la responsabilité du vendeur, la jurisprudence retient que la responsabilité délictuelle peut être engagée, notamment en cas de manquement à des obligations légales ou administratives, telles que la remise en état des lieux. La police des installations classées étant d'ordre public, le défaut de déclaration, d'enregistrement ou d'autorisation de l'activité exercée ne fait pas échapper à la réglementation ICPE applicable (Cass. com., 8 juillet 2014, n° 13-17.404).
7. Inopposabilité de certaines clauses contractuelles en présence de règles d'ordre public
La jurisprudence a établi que les clauses contractuelles ne peuvent pas exonérer le dernier exploitant d'une ICPE de son obligation de remise en état, que ce soit vis-à-vis de l'administration ou, dans une certaine mesure, des tiers. Cette inopposabilité est justifiée par des considérations d'ordre public, au premier rang desquelles la protection de l'environnement (législation ICPE).
Le Conseil d'État a ainsi jugé de longue date que l'obligation de remise en état pèse sur l'exploitant, son ayant droit ou celui qui s'est substitué à lui — et sur nul autre —, sous réserve d'une prescription trentenaire courant à compter de la cessation d'activité portée à la connaissance de l'administration, sauf dissimulation des dangers ou inconvénients du site (CE, Ass., 8 juillet 2005, n° 247976, Société Alusuisse-Lonza-France, publié au recueil Lebon). Il a par la suite précisé que l'administration ne peut se prévaloir d'un contrat de vente de droit privé pour désigner un débiteur de l'obligation de remise en état qui ne serait ni l'exploitant, ni son ayant droit, ni un tiers valablement substitué (CE, 29 juin 2018, n° 400677, Société Akzo Nobel UK Ltd, mentionné aux tables du recueil Lebon).
Sur le plan judiciaire, la Cour de cassation a confirmé que l'obligation légale de mise en sécurité et de remise en état pèse sur le locataire ayant la qualité de dernier exploitant, l'intention du bailleur propriétaire de reprendre l'activité industrielle étant sans incidence sur cette obligation (Cass. 3e civ., 11 mai 2022, n° 21-16.348, publié au bulletin).
Vers une simplification ?
La loi ALUR a mis en place un mécanisme inédit de prise en charge, par un tiers, des opérations de remise en état (article L. 512-21 et articles R. 512-76 et suivants du Code de l'environnement). Ce dispositif permet de transférer à un tiers intéressé (nouveau propriétaire, aménageur) non seulement la charge financière de la remise en état, mais également, sous conditions, la qualité de débiteur de l'obligation vis-à-vis de l'administration, en lieu et place du dernier exploitant.