Par Me Laurent GIMALAC, Avocat spécialiste - Docteur en droit privé
Lorsque des concubins décident d'acheter ensemble un bien immobilier, leur faculté contributive diffère souvent sensiblement d'un partage par moitié. Rien ne les empêche d'apporter des contributions inégales pour réaliser leur projet. Encore faut-il en mesurer les conséquences.
Il convient en effet d'alerter les acquéreurs sur les risques d'un titre notarié qui ne préciserait pas la part contributive de chacun, en cas de revente et de séparation. Celui qui a le plus contribué — en payant plus de la moitié du prix ou en prenant à sa charge les échéances du prêt — peut se trouver fragilisé. De même, celui qui continue d'occuper seul le bien après la séparation peut être tenu d'une indemnité envers l'indivision.
I – Lorsqu'un seul des concubins finance l'acquisition (apport ou remboursement du prêt)
Le principe : l'intention libérale ne se présume pas
Contrairement à une idée répandue, le concubin qui finance le bien au-delà de sa part ne perd pas automatiquement le bénéfice de ce sur-financement. Le principe est inverse : l'intention libérale (la volonté de gratifier) ne se présume pas et doit être prouvée par celui qui l'invoque. À défaut, le concubin qui a payé plus que sa quote-part dispose en principe d'une créance, exercée non pas directement contre son ex-compagnon, mais à l'encontre de l'indivision, et inscrite au passif de la masse à partager.
La nuance : l'appréciation souveraine des juges du fond
Les choses se compliquent lorsque l'acte d'acquisition fixe les parts (par exemple par moitié) alors que le financement est inégal. La jurisprudence est ici nuancée, et la solution dépend étroitement des circonstances de fait et de la rédaction de l'acte.
Une première ligne de décisions admet que les juges du fond peuvent déduire l'intention libérale des énonciations de l'acte : en acceptant une acquisition à parts égales tout en finançant davantage, le concubin manifeste une libéralité, en principe irrévocable, et ne peut plus réclamer la différence. La Cour de cassation a ainsi approuvé des cours d'appel ayant retenu cette analyse (Cass. 1re civ., 31 mars 2010, n° 09-10.542, Légifrance ; Cass. 1re civ., 28 janvier 2015, n° 13-27.201, Légifrance).
Dans le même sens, mais à propos du remboursement d'un prêt assumé seul, la Cour de cassation a validé la décision ayant retenu une donation, en se fondant sur des circonstances concrètes : acquisition par moitié, concubine sans profession, deux enfants communs. La Cour souligne expressément que les juges du fond ont « souverainement constaté […] l'intention de l'emprunteur de gratifier sa concubine » (Cass. 1re civ., 2 avril 2014, n° 13-11.025, Légifrance). Il s'agit toutefois d'un arrêt d'espèce, non publié au Bulletin : il valide une appréciation de fait, il ne pose pas une présomption générale de donation.
À l'inverse, une tendance plus récente refuse de déduire l'intention libérale de la seule mention notariée. La cour d'appel doit alors rechercher des éléments complémentaires établissant la volonté de gratifier ; faute de quoi, le sur-financeur conserve sa créance sur l'indivision (Cass. 1re civ., 30 septembre 2020, n° 19-12.075, Légifrance).
En pratique
La leçon est simple : tout se joue dans la rédaction de l'acte. Pour éviter un contentieux à la séparation, il est vivement conseillé de préciser dans le titre la part contributive réelle de chacun, ou, selon l'intention des parties, de stipuler expressément soit l'existence d'une créance de remboursement, soit, à l'inverse, la volonté libérale. En l'absence de cette précision, le sort du sur-financement dépendra de l'appréciation souveraine du juge, avec une issue incertaine.
II – Lorsqu'un seul des concubins occupe l'immeuble après la séparation
Une indemnité d'occupation due à l'indivision
Après la séparation, le concubin qui conserve la jouissance privative du bien indivis est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité d'occupation, sur le fondement de l'article 815-9, alinéa 2, du code civil.
Cette indemnité n'est pas due à l'autre indivisaire personnellement : elle revient à l'indivision et entre, pour son montant total, dans la masse active partageable. La Cour de cassation l'a clairement jugé : « l'indemnité d'occupation due […] pour l'occupation privative d'un immeuble indivis doit revenir à l'indivision » et doit entrer pour son montant total dans la masse à partager (Cass. 1re civ., 9 septembre 2015, n° 14-17.965, Légifrance).
Une indemnité due même sans occupation effective
L'indemnité est la contrepartie du droit de jouir privativement du bien : elle peut être due même en l'absence d'occupation effective des lieux, dès lors que l'indivisaire en a la jouissance exclusive (par exemple en conservant les clés) et que l'autre indivisaire se trouve empêché d'y accéder. Le point de départ et le terme de l'indemnité (notamment la date de restitution des clés) sont donc des éléments déterminants, qui peuvent être fixés de manière irrévocable par une décision de justice. Ainsi, lorsqu'un arrêt irrévocable a mis l'indemnité à la charge de l'occupant « jusqu'à la restitution des clés », une juridiction ne peut, sans méconnaître l'autorité de la chose jugée, supprimer ensuite cette indemnité (Cass. 1re civ., 15 janvier 2014, n° 12-27.426, Légifrance).
Précision d'actualisation : cet arrêt visait l'article 1351 du code civil. Depuis l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, l'autorité de la chose jugée est désormais régie par l'article 1355 du code civil.
Le rôle du juge : déterminer la masse, non liquider les comptes entre les parties
Il n'appartient pas au juge de liquider directement les comptes entre les indivisaires. Son office, lorsqu'il est saisi d'une demande de partage, consiste à déterminer les éléments actifs et passifs de la masse à partager — y compris les créances détenues par chaque indivisaire sur l'indivision (sur-financement, dépenses de conservation) et les sommes dont il est débiteur envers elle (dont l'indemnité d'occupation) — puis à en déduire les droits de chacun selon sa quote-part. C'est au sein du compte d'indivision que s'opère la compensation entre crédit et débit de chaque indivisaire, le solde étant réparti selon les droits respectifs (Cass. 1re civ., 9 septembre 2015, n° 14-17.965, précité, Légifrance).
Le cabinet se tient à la disposition des concubins acquéreurs pour sécuriser la rédaction de l'acte d'acquisition et anticiper les conséquences d'une éventuelle séparation, ainsi que des indivisaires confrontés à la liquidation d'une indivision.
Ce billet a une vocation d'information générale et ne constitue pas une consultation juridique. Les références de jurisprudence ont été vérifiées sur Légifrance à la date de publication ; certaines décisions citées sont des arrêts d'espèce, non publiés au Bulletin, dont la portée doit être appréciée au regard des circonstances de chaque dossier.